Bava Batra, chapitre 4, Michna 2. Cette Michna est la suite directe de la précédente, et son sujet : celui qui vend sa maison à son prochain de manière indéterminée, sans détailler ce qui est inclus dans la vente - ce qui entre dans le cadre de la transaction et ce qui reste la propriété du vendeur.
Lo et habor velo et hadout - ni la citerne creusée ni la citerne maçonnée :
Bor - une cavité creusée dans la terre, comme un réservoir stockant de l'eau dans la cave de la maison.
Dout - un réservoir construit au-dessus du niveau du sol.
Tous deux sont destinés au stockage de l'eau. Puisque chaque maison n'a pas besoin de son propre réservoir d'eau, et que généralement les gens dépendaient d'un lieu plus public - le puits ou la citerne d'eau commune à tous les habitants de la cour - une installation de stockage indépendante, qu'elle soit souterraine ou en surface, n'est pas considérée comme une partie essentielle de la maison. Par conséquent, le vendeur n'avait pas l'intention de l'inclure dans la vente, et bien que l'accès s'y fasse par la cave de la maison et par son ouverture (ce qui sera abordé ci-dessous) - elle n'est pas vendue avec la maison.
Af al pi chekatav lo oumeka verouma - bien qu'il lui ait écrit "sa profondeur et sa hauteur" :
Cette loi s'applique même lorsque l'acte de vente mentionne non seulement la maison, mais aussi "oumeka" - sa profondeur, et "rouma" - sa hauteur. Même dans ce cas, la vente n'inclut pas une citerne souterraine située dans la cave, car ce n'était pas l'intention du vendeur. Son intention, par l'expression "oumeka verouma", concerne les droits de construction : l'autorisation de construire un étage supplémentaire au-dessus de la maison - "rouma", et l'autorisation de creuser et d'approfondir dans la terre - "oumeka". Cela ne suffit pas pour inclure des structures indépendantes, telles qu'une citerne d'eau, bien qu'elles se trouvent dans le sol.
La Guemara précise : s'il lui a écrit dans le contrat Kenei lakh mitehom ar'a ve'ad roum raki'a - c'est-à-dire, une vente qui s'étend des profondeurs de la terre jusqu'au sommet des cieux - cette précision vient inclure tout ce qui se trouve dans le sol, y compris la citerne. Mais sans cette formulation, la citerne ne fait pas partie de la vente.
Vetsarikh likakh lo derekh - et il doit s'acheter un chemin d'accès - lorsque le vendeur conserve la citerne pour lui-même :
Lorsque celui qui vend sa maison conserve pour lui-même les droits sur la citerne située dans la cave, les Tannaïm sont en désaccord pour savoir s'il a également conservé le droit d'y accéder :
Rabbi Akiva - Tsarikh likakh lo derekh - il doit s'acheter un chemin d'accès : selon son approche, une personne vend avec un "bon œil", c'est-à-dire avec un esprit généreux, sans se réserver de droits supplémentaires. La maison est vendue dans son intégralité et aucun droit de passage n'a été conservé pour le vendeur. Par conséquent, il n'a pas le droit d'accéder à la citerne de la cave - bien que la citerne lui appartienne - à moins de parvenir à un accord financier avec le nouveau propriétaire, qui lui autorisera l'accès selon les jours et conditions convenus entre eux, moyennant paiement.
Les Sages - Eino tsarikh likakh lo derekh - il n'a pas besoin de s'acheter un chemin d'accès : selon leur approche, une personne vend avec un "mauvais œil", c'est-à-dire qu'elle restreint l'étendue des droits auxquels elle renonce. Dès lors qu'elle a eu l'intention de conserver la citerne de la cave, elle a également conservé pour elle-même les droits d'accès à celle-ci, et ne les a pas vendus avec la maison. Par conséquent, le vendeur n'a pas besoin d'un accord financier supplémentaire et est autorisé à accéder à la citerne dans des limites raisonnables (la définition de ces limites n'est pas abordée ici).
La Halakha suit l'avis de Rabbi Akiva, selon lequel une personne vend avec un "bon œil" - et ce principe fonctionne dans les deux sens, comme il sera expliqué.
Oumodeh Rabbi Akiva bizman che'amar lo khouts me'elou - et Rabbi Akiva admet que lorsqu'il lui dit "à l'exception de ceux-ci" :
Si le vendeur a stipulé explicitement qu'il vend la maison mais ne vend pas la citerne, même Rabbi Akiva reconnaît "Chéèin tsarikh likakh lo derekh" - qu'il n'a pas besoin de lui acheter un droit de passage. Il n'est pas nécessaire de conclure un accord financier séparé pour accéder à la citerne dans la cave, car le simple fait de dire "je ne te vends pas la citerne" indique clairement son intention de conserver pour lui-même le droit d'y accéder.
"Mekharan le'akher" :
La Michna aborde également le cas inverse : le propriétaire ne vend pas sa maison, mais vend uniquement la citerne située dans la cave à une autre personne, et le seul moyen d'y accéder est de passer par l'entrée de la maison :
Rabbi Akiva - "Eino tsarikh likakh lo derekh" : Un homme vend de bon œil, et la vente inclut les droits annexes. Puisqu'il a vendu la citerne, il a vendu avec elle les droits d'accès, même si l'entrée se fait par l'ouverture de la maison (dans des limites raisonnables). L'acheteur possède donc déjà le droit pécuniaire d'accéder à la citerne, et n'a pas besoin d'un arrangement supplémentaire.
Hakhamim - "Tsarikh likakh lo derekh" : Un homme vend d'un mauvais œil et se réserve autant de droits que possible. Le vendeur a conservé entre ses mains tous les droits d'accès à la citerne, par conséquent l'acheteur devra trouver un accord financier avec lui pour accéder à la citerne qu'il a achetée.
En résumé : La Halakha suit Rabbi Akiva, selon laquelle un homme vend de bon œil, et ce principe fonctionne dans les deux sens. Celui qui vend la maison et se réserve la citerne a vendu avec la maison également les droits d'accès, et il devra payer pour accéder à sa propre citerne. En revanche, celui qui vend la citerne elle-même l'a vendue avec les droits d'accès, et l'acheteur n'a pas besoin de payer pour accéder à la citerne qu'il a achetée.