Nous entamons le quatrième chapitre du traité Bava Batra, avec la Michna 1. Le sujet des trois prochaines Michnayot porte sur l'étendue de la vente : lorsqu'une personne vend une maison et dit seulement "Cette maison t'est vendue", sans préciser ce qui est exactement inclus dans la vente - qu'est-ce qui y est réellement compris ? La Michna établit ses règles selon les normes, les attentes et les modes d'utilisation des maisons de son époque, qui n'ont que peu de rapport avec la réalité que nous connaissons aujourd'hui, et il est difficile d'y voir une application halakhique pratique. Néanmoins, ces enseignements nous informent sur le mode de vie des Sages de la Michna et sur leur conception de ce qui est nécessaire à l'habitation.
Celui qui vend une maison - ce qui n'est pas inclus dans la vente :
"Hamocher et habayit lo machar et hayatsia" - Celui qui vend la maison, c'est-à-dire l'espace de vie principal, n'inclut pas dans la vente le yatsia, qui correspond aux extensions construites autour de la maison. On peut comparer cela à un espace de vie intérieur et un espace de vie extérieur qui l'entoure : l'intérieur est utilisé en hiver, car il est mieux isolé et plus chaud, tandis que l'extérieur sert en été, lorsque l'on recherche de l'air frais et de la fraîcheur.
"Ve'af al pi chehi ptoucha letocho" - Même si le seul point d'accès vers et depuis le yatsia passe par la maison principale, la vente ne comprend que les quatre murs de l'espace de vie principal, et le vendeur conserve ses droits sur la structure extérieure. Et ce, même si cela implique qu'il devra entrer par la porte principale de la maison, comme quelqu'un qui frappe à la porte des nouveaux propriétaires.
"Velo et hacheder chelifnim himeno" - Ni la pièce située plus à l'intérieur de la maison, une sorte de débarras. Il s'agit d'une structure où la cour se trouve à l'avant, de laquelle on entre dans la maison, et derrière la maison - plus en profondeur - se trouve la pièce de rangement. Cette pièce n'est pas incluse dans la vente de la maison, car il s'agit d'une unité séparée, et le vendeur se la réserve même s'il a vendu la maison elle-même.
"Velo et hagag" - Le toit non plus n'est pas inclus dans la vente, tant qu'il n'a pas été explicitement précisé qu'il est vendu avec la maison. Les gens utilisent leurs toits pour des besoins distincts : monter une Soucca, faire sécher des fruits, etc. Il y a cependant une condition : "Bizman chiyèch lo ma'aké gavoah assara tfachim" - lorsqu'il possède un garde-corps d'une hauteur de dix tfachim.
La définition du Ma'aké (garde-corps) :
Le Ma'aké est une sorte de muret ou de barrière qui entoure le bord du toit. La Torah a ordonné son installation comme une Mitsva - une barrière de sécurité protégeant des chutes ceux qui montent sur le toit. La présence d'un garde-corps d'une hauteur de dix tfachim indique que le toit est destiné à être fréquenté et utilisé, et qu'il constitue un espace d'usage séparé, indépendant de la maison principale. Par conséquent, celui qui vend sa maison ne vend pas le toit, car il a l'intention d'y monter. L'inverse s'en déduit également : si le garde-corps est inférieur à dix tfachim, le toit n'est pas destiné à être utilisé, il est donc accessoire à la maison principale et est transféré avec elle lors de la vente.
L'opinion de Rabbi Yéhouda :
Rabbi Yéhouda déclare : "Im yèch lo tsourat pétach, af al pi ché'eino gavoah assara tfachim, eino machour" - Si le point d'accès menant au toit a la forme d'une porte (Tsourat pétach), c'est-à-dire une entrée aménagée et formelle, un garde-corps de dix tfachim n'est plus nécessaire. L'existence même d'une telle ouverture prouve qu'il s'agit d'un espace séparé et distinct de la maison principale, et par conséquent, le vendeur n'avait pas l'intention de l'inclure dans la vente - bien que le toit ait été construit de manière non conforme, sans garde-corps. La Halakha ne suit pas l'opinion de Rabbi Yéhouda.
En résumé : Celui qui vend une maison de manière indéfinie, sans préciser l'étendue de la vente, n'a pas vendu le yatsia (et ce, même s'il s'ouvre vers l'intérieur de la maison), ni la pièce située plus à l'intérieur, ni le toit entouré d'un garde-corps d'une hauteur de dix tfachim. Le principe qui en ressort est le suivant : tout espace servant à un usage séparé et indépendant n'est pas inclus dans la vente, tandis que ce qui est accessoire à la maison principale est vendu avec elle. Rabbi Yéhouda estime que la simple forme d'une porte (Tsourat pétach) suffit à considérer le toit comme un espace séparé, et la Halakha ne retient pas son opinion.