Nous commençons le troisième chapitre du traité Bava Batra, connu sous le nom de 'Hazkat Habatim. Ce chapitre traite du principe de la 'hazaka - un terme qui n'est pas facile à traduire. En général, on peut le traduire par "statu quo", mais pour la première partie du chapitre, la traduction la plus appropriée est "présomption de propriété".
'Hazaka sur les biens mobiliers (Mitaltelin) :
Lorsque deux plaideurs se tiennent devant le Beit Din et se disputent la propriété d'un stylo, la règle est Hamotsi mi'havero alav haraaya - celui qui veut réclamer le stylo des mains de son prochain doit apporter la preuve que le stylo lui appartient. Cela signifie qu'il y a ici une partie présumée propriétaire : elle est appelée mou'hzak, et cette présomption de propriété est appelée 'hazaka.
Et qui est le mou'hzak du stylo ? C'est la personne qui a actuellement le stylo en sa possession, car son argument est : "Le stylo est à moi, et la preuve en est que je le tiens ; et si le stylo était à toi, que ferait-il dans mes mains ?" En revanche, celui qui plaide contre lui, cherchant à le lui prendre, devra dire : "Mon stylo se trouve entre tes mains parce que tu l'as volé, et la preuve est que deux témoins t'ont vu le prendre." Il doit apporter la preuve qu'il s'agit d'un stylo volé, et jusqu'à ce qu'il le fasse, la 'hazaka veut que celui qui tient le stylo en soit le propriétaire légal. C'est ainsi que la Halakha s'applique aux biens mobiliers.
'Hazaka sur les biens immobiliers (Karkaot) :
Pour les biens immobiliers, les règles sont complètement différentes. Il n'y a aucun moyen de tenir une ferme dans ses mains ; celui qui la détient est celui qui y réside et y gère les affaires agricoles. Et lorsque deux personnes viennent au Beit Din et que chacune prétend "La ferme est à moi", le Beit Din ne peut pas demander qui la tient physiquement en ce moment. Certes, il y a quelqu'un qui y réside actuellement et y agit en tant qu'agriculteur, mais face à lui se tient le Mara kama. Il est utile de connaître ce terme, qui signifie littéralement le premier propriétaire ou le propriétaire précédent : il désigne la personne dont nous savons avec certitude qu'à un moment donné, elle était le propriétaire vérifié et établi de la ferme.
Le Mara kama peut prétendre : "C'est ma ferme, et tu y as fait intrusion." Et le détenteur actuel, le locataire ou l'agriculteur qui y réside, ne peut pas répondre "Si la ferme est à toi, que fait-elle sous mes pieds ?" - car la réponse est évidente : tes pieds y sont entrés et ont envahi ma ferme. Le simple fait de détenir le terrain physiquement et d'y résider ne prouve pas la propriété, car il est possible qu'il y soit entré et l'ait squatté lorsque le propriétaire n'était pas dans les environs.
Par conséquent, la règle est que le propriétaire présumé d'un champ, et de tout terrain, est le propriétaire d'origine, le Mara kama. Et si le détenteur qui y réside actuellement prétend "Maintenant, elle est à moi", il doit en apporter la preuve. Quelle est cette preuve ? Le shtar de vente - le contrat prouvant qu'il a acheté le terrain. S'il ne peut pas le présenter, le Beit Din lui dira : "Tu es un squatteur dans ce champ ; s'il est vraiment à toi, où est la preuve ? Où est ton shtar ?" - car tout le monde possède un shtar. C'est pourquoi le Beit Din considère le Mara kama comme le mou'hzak, et non le détenteur résidant sur le terrain, qui est considéré comme un intrus.
Jusqu'à quand le détenteur est-il tenu de conserver son shtar ?
Cette situation ne dure pas éternellement. À un certain stade, le détenteur répondra à la question de savoir où se trouve le shtar d'achat : "De quoi parlez-vous ? Cela s'est produit il y a de nombreuses années, et le shtar a été perdu. On ne peut pas s'attendre à ce que je le garde à portée de main pour toujours ; le temps a passé, je ne sais pas où il est, et cela ne signifie pas que le champ n'est pas à moi." Cet argument tient-il la route ? Nos Sages disent qu'il est valable, mais seulement après qu'assez de temps se soit écoulé. Une fois ce délai passé, il est raisonnable de dire : "J'ai perdu le shtar parce que trop de temps a passé et je ne l'ai pas conservé méticuleusement, et on ne peut pas s'attendre à ce que je le garde indéfiniment."
Le sujet de notre première Michna est donc de savoir combien de temps doit s'écouler. Car une fois que suffisamment de temps a passé et que le détenteur affirme "J'ai perdu mon shtar", il s'adresse au Mara kama et dit : "Si c'est bien ton champ, où étais-tu toutes ces années ? Pourquoi n'es-tu pas venu plus tôt ?" Tel est le débat (chakla vetarya) entre les parties : pendant les premières années, lorsque le Mara kama réclame la restitution du champ, de la propriété ou de la maison, le détenteur doit prouver que le bien lui appartient en vertu d'un shtar d'acquisition ; mais une fois qu'assez de temps a passé, la situation s'inverse, et le détenteur dit : "Je ne sais plus où est mon shtar, je l'ai perdu ; mais où étais-tu toutes ces années, et pourquoi n'as-tu pas protesté plus tôt ? Tu savais très bien que tu me l'avais vendu dans le passé."
Deux conditions pour établir une 'hazaka sur un terrain :
Un séjour prolongé sans protestation: Le possesseur doit occuper le bien suffisamment longtemps sans que le premier propriétaire (le Mara Kama) ne se plaigne, n'exprime d'inquiétude ou ne proteste contre sa présence - que ce soit directement à lui, au Beth Din, ou devant un tiers. En effet, dans ce dernier cas, la rumeur parviendrait aux oreilles du possesseur: "On conteste ma propriété, je ferais bien de garder mon acte de vente en lieu sûr pour pouvoir lutter au Beth Din".
La connaissance du Mara Kama: Le Mara Kama doit être conscient que le possesseur occupe son bien, afin d'avoir la possibilité de protester. Si le Mara Kama répond à la question "Où étiez-vous toutes ces années?": "J'ai passé six ans à la guerre dans un pays lointain, et je n'avais évidemment aucune idée que tu occupais mon champ; je suis de retour et je t'y trouve" - c'est une réponse raisonnable. En effet, il ne pouvait pas protester car il n'était pas dans les environs et ignorait qu'il y avait un occupant.
La deuxième Michna du chapitre traitera des paramètres de la connaissance et de la possibilité de protester de la part du Mara Kama. La première Michna, quant à elle, traite de la question de savoir combien de temps le possesseur peut occuper le bien avant qu'on ne s'attende plus à ce qu'il conserve le shtar prouvant son achat.
Les biens procurant une utilité tout au long de l'année:
'Hezkat habatim - L'établissement d'une présomption de propriété sur une maison. Les gens vivent dans une maison trois cent soixante-cinq jours par an et paient un loyer chaque jour, et c'est là l'utilité qu'ils tirent d'y habiter.
Vehabourot vehachi'hin vehame'arot - Les réservoirs d'eau: le bor est rond, le sia'h est long et étroit comme un canal, et la me'ara est une sorte d'espace carré recouvert d'un toit. On y puise de l'eau tout au long de l'année.
Vehachovakhot - Les pigeonniers où l'on élève des pigeons et des tourterelles, dont l'utilisation se poursuit toute l'année: pour l'engrais, pour les volatiles et pour les œufs.
Vehamer'hatsaot - Les bains, qu'ils soient publics et loués à d'autres ou privés; on s'y baigne chaque jour.
Ouveit habadim - Le pressoir à olives.
Ouveit hachla'hin - Le champ irrigué, qui possède une source d'eau telle qu'une source ou un système d'irrigation, permettant d'y cultiver tout au long de l'année. En revanche, le Beit Habaal, qui dépend de l'eau de pluie, sera discuté plus loin.
Vehaavadim - Les esclaves, qui travaillent et produisent chaque jour.
À première vue, on peut s'étonner concernant le pressoir à olives: pourquoi serait-il considéré comme un bien utilisé toute l'année? En effet, généralement, une fois la récolte des olives terminée - ce qui a lieu une fois par an en été - on presse tout pour obtenir l'huile d'olive, et pendant la seconde moitié de l'année, le pressoir reste à l'abandon.
Une partie de la réponse est que, pour des raisons économiques, les propriétaires d'olives attendent et conservent leurs fruits pour les presser plus tard à moindre coût, ou pour louer le pressoir d'un autre, ce qui augmente son utilisation. De plus, les pressoirs servaient également pour d'autres produits: outre l'huile d'olive, on y pressait de l'huile de noix et de l'huile de sésame. Les noix et les graines peuvent se conserver sur l'étagère toute l'année, de sorte que leur utilisation se poursuit tout au long de l'année. Par conséquent, les pressoirs à olives sont loués et utilisés en permanence. En revanche, le pressoir à vin n'est pas mentionné ici, car le foulage des raisins et la collecte du vin sont des activités qui n'ont lieu qu'une fois par an.
Le statut particulier des esclaves:
Les esclaves ne sont pas des biens immobiliers ni tout à fait des biens mobiliers, mais leur statut se situe entre les deux. Dans de nombreux contextes, en vertu d'exégèses bibliques, il existe une analogie assimilant les esclaves aux terrains, et même leur mode d'acquisition s'apparente à celui d'un champ plutôt qu'à celui d'un objet mobile comme le métal. Cependant, la question est différente ici: puisque les esclaves se déplacent d'eux-mêmes, l'argument "Que fait ton bien dans ma propriété?" n'est pas recevable à leur égard, car on pourrait répondre: "Mon esclave se cache dans ta cave, et c'est ainsi qu'il s'est retrouvé chez toi".
Tout ce qui se déplace de soi-même est inclus dans cette catégorie, et le terme technique pour cela est "gouderot", c'est-à-dire des troupeaux - car cette règle s'applique à un troupeau de moutons tout comme à un esclave. Ces éléments se déplacent d'un endroit à l'autre, c'est pourquoi il existe une explication possible à leur présence entre les mains du possesseur: des abeilles ont volé d'une propriété à une autre et ont établi une ruche sur le terrain d'autrui, et elles ne deviennent pas siennes pour autant. Il en va de même pour un esclave: le simple fait qu'il se trouve physiquement chez un autre ne le soustrait pas à la propriété de son maître, car il a pu y courir de son propre chef.
Pour cette raison, l'acquisition d'esclaves se fait généralement avec un shtar. Il existe un acte de vente, c'est pourquoi on s'attend à ce que l'acheteur conserve le shtar confirmant la vente et prouvant que l'esclave lui appartient. Les esclaves travaillent et produisent chaque jour, c'est pourquoi la Hazaka pour eux requiert trois ans d'utilisation quotidienne.
Il s'avère que pour tout bien procurant une utilité tout au long de l'année - y compris l'immobilier commercial, une boutique louée à d'autres ou un lieu servant à la production - afin d'y établir une Hazaka et de devenir le propriétaire présumé, il faut trois ans d'utilisation, de présence et d'exploitation de la ressource. Il s'agit de trois années complètes de jour en jour, du 17 Hechvan au 17 Hechvan, trois années calendaires; et cela parce que l'utilisation de ces biens a lieu tous les jours, de manière régulière tout au long de l'année.
Beit Habaal - Le champ dépendant de l'eau de pluie:
Un champ qui n'est pas irrigué et qui dépend uniquement de l'eau de pluie produit une récolte chaque année, mais pas tout au long de l'année, car il s'assèche lorsque les pluies cessent. Là aussi, il faut trois ans pour établir une Hazakah et devenir le possesseur (Mouhzaq) du terrain, mais ce ne sont pas trois années complètes de jour en jour. Combien, alors, est-il requis ?
L'opinion de Rabbi Yichmaël :
Rabbi Yichmaël affirme qu'il suffit de trois années calendaires qui ne sont pas complètes : l'utilisation du champ pendant les trois derniers mois de la première année, toute la deuxième année, et les trois premiers mois de la troisième année. De cette façon, le possesseur produit trois récoltes distinctes, et ce sont les trois récoltes requises pour établir la Hazakah. Il s'agit d'une récolte de céréales ordinaire ou d'une récolte de légumineuses, une récolte en bonne et due forme dont la croissance dure trois mois. Le reste du temps - le début de la première année et la fin de la troisième année - n'est pas significatif, puisqu'il n'aurait de toute façon pas utilisé le champ pendant ces mois, et il n'y a aucune raison de supposer que le propriétaire viendrait protester précisément à ce moment-là.
L'opinion de Rabbi Akiva :
Rabbi Akiva est plus indulgent : un seul mois suffit - le dernier mois de la première année, toute la deuxième année et le dernier mois de la troisième année, ce qui fait quatorze mois au total. La raison : le possesseur n'est pas obligé de cultiver, la première et la troisième année, une récolte grande et ordinaire qui pousse en trois mois, comme des céréales, du blé ou de l'orge, mais il peut cultiver une récolte à croissance rapide, comme des légumes ou de l'herbe de blé utilisée comme fourrage pour nourrir le bétail. En un mois, l'herbe de blé pousse et peut être récoltée, et là encore, cela est considéré comme s'il avait utilisé le champ trois fois sans que personne ne se plaigne, et à partir de là, la charge de la preuve passe à la partie adverse. En effet, le Mara Kama, voyant le possesseur récolter dans son champ pour la troisième fois, aurait protesté si le champ lui appartenait vraiment.
La Hazakah dans un verger :
Rabbi Yichmaël va encore plus loin. Bameh devarim amourim - à quoi ces choses s'appliquent-elles ? Au champ blanc, un champ ouvert où l'on cultive des céréales et autres à la surface du sol. Aval besedeh ilan - mais dans un champ d'arbres, un verger, il est possible que toute la Hazakah se déroule sur une seule année calendaire, car il s'y trouve trois productions et trois récoltes distinctes.
Im kanas et tevouato - le possesseur a rentré sa vendange de raisins ; "tevouato" (sa récolte) désigne ici la vendange des raisins, et on retrouve cet usage dans les Textes, comme dans le livre de Devarim concernant les lois de Kilayim (mélanges interdits) de la vigne, où les raisins y sont appelés "tevouat hakérem" (la récolte de la vigne). Oumasak et zeitav - et s'il a récolté ses olives. Vekanas et kitzo - et a récolté ses figues.
Trois récoltes distinctes ont été effectuées dans le verger, et à chacune des trois occasions, le Mara Kama n'a pas dit un mot. C'est pourquoi Rabbi Yichmaël déclare : Harei elou chaloch chanim - voici qui équivaut à trois années, car d'un point de vue halachique, cela équivaut à trois années calendaires, puisque le possesseur a passé le processus de récolte à trois reprises, et qu'à trois reprises aucune plainte ou opposition n'a été soulevée par le Mara Kama. Selon lui, l'occupant actuel peut affirmer : "J'ai pensé que personne ne se plaignait et que tout était en ordre, et par conséquent j'ai perdu mon document (Chetar)".
En Halachah :
La Halachah ne suit ni Rabbi Yichmaël ni Rabbi Akiva, mais plutôt les Sages, qui rejettent totalement ces opinions. Par souci de simplicité, ils ont établi qu'il faut absolument trois années calendaires complètes de manière générale - pour tous les types de champs et tous les types de biens immobiliers, qu'ils soient utilisés tout au long de l'année ou seulement en partie. À l'issue de trois années exactes à compter du jour où le possesseur est entré dans la propriété, il devient le Mouhzaq, et la charge de la preuve passe au Mara Kama, qui devra expliquer pourquoi il n'a pas protesté plus tôt.
En résumé : Dans cette partie, nous nous sommes penchés sur le concept de Hazakah : pour les biens mobiliers, le possesseur est celui qui détient l'objet, tandis que pour un terrain, le possesseur est le Mara Kama, et celui qui l'occupe doit présenter un document d'acquisition (Chetar). Nous avons vu qu'après qu'un certain temps s'est écoulé, la charge de la preuve s'inverse, et pour cela, deux conditions sont requises - un séjour sans protestation et la connaissance du Mara Kama. Nous avons appris la liste des biens qui procurent un bénéfice toute l'année : les maisons, les fosses, les citernes et les grottes, les pigeonniers, les bains publics, les pressoirs, les champs irrigués et les esclaves, pour lesquels la Hazakah est de trois années complètes de jour en jour ; et la controverse entre Rabbi Yichmaël et Rabbi Akiva concernant le champ dépendant de la pluie et le champ d'arbres, qui a été rejetée face à l'opinion des Sages qui exigent trois années calendaires complètes pour tous les types de biens immobiliers.
Dans la partie suivante, nous étudierons la deuxième Michna, les paramètres de la connaissance du Mara Kama et la possibilité de protestation dont il dispose.