Бава Батра, глава 3, мишна 3. Эта мишна касается нескольких тем, и мы рассмотрим их по порядку. Первый закон устанавливает, что само по себе пребывание на объекте недвижимости в течение трех лет не делает его собственностью того, кто на нем находится. Три года, в течение которых человек проживал в недвижимости и пользовался ею без того, чтобы первоначальный владелец, мара кама, выразил протест (мехаа), являются лишь доказательством, подкрепляющим его заявление о том, что он законный владелец. Однако он обязан выдвинуть такое заявление; без него само пребывание на месте не дает ему права собственности на недвижимость, и он является не более чем захватчиком.
Как гласит мишна: "Kol chazakah she'ein imah ta'anah, einah chazakah" - в любом случае, когда человек находился в недвижимости три года без протеста, если у него нет заявления о своих правах, то есть о том, что он является законным владельцем по какой-либо причине, это вообще не считается хазакой. Его пребывание на этом месте в течение трех лет, и даже трехсот лет, абсолютно ничем не поможет.
Keitzad? - как это выглядит на практике?
Хазака без заявления: "Amar lo: mah atah oseh betoch sheli? V'amar lo: shelo amar li adam davar me'olam" - мара кама спрашивает того, кто находится на его поле, что он там делает, а тот отвечает, что до сих пор никто ему ничего не говорил. Он не заявляет о своих правах, а лишь о том, что против него не протестовали, хотя и прошло более трех лет. Это ситуация отсутствия хазаки, и мара кама заберет свою недвижимость обратно через бейт дин, так как здесь нет заявления (тааны).
Хазака, сопровождаемая заявлением: если удерживающий недвижимость три года и более утверждает: "Shemacharta li" - что ты продал мне, "Shenatata li bematanah" - что ты дал мне в подарок, "Avicha machar li" - твой отец продал мне, или "Avicha netanah li bematanah" - твой отец дал ее мне в подарок, то здесь он выдвигает четкое заявление о том, почему он имеет полное право удерживать эту недвижимость, даже если у него нет документа (штара) для доказательства своих слов. Поскольку он находился там три года, "Harei zo chazakah" - это действительная хазака. Его пребывание в течение трех лет без протеста со стороны мара кама учит нас, что мы верим ему, и теперь именно мара кама должен будет привести доказательства, чтобы опровергнуть его слова.
Постановление мудрецов для наследников:
Здесь возникает опасение: недобросовестный мара кама, знающий, что его недвижимость была продана человеку, который умер и оставил ее в наследство своим сыновьям. Сыновья во многих случаях не знают деталей первоначальной продажи, поскольку человек не обязательно знает обо всех делах своего отца - возможно, они были малы в то время, а возможно, не обращали на это внимания. В такой ситуации мара кама понимает, что сможет прийти к сыновьям через три года и потребовать: "Что вы делаете в моей недвижимости?" И сыновья не смогут ограничиться утверждением, что они находятся здесь со времени смерти их отца и уже прошло три года, поскольку от них требуется заявление о правах (таана) - как недвижимость попала в их руки, а они этого не знают, и окажутся в безвыходном положении.
Поэтому мудрецы установили постановление для защиты наследников недвижимости, которое зависит от двух условий:
Нам достоверно известно, что отец, наследодатель, который был владельцем недвижимости, где сейчас находятся его наследники, прожил там хотя бы один день.
Наследники находятся в недвижимости три года без протеста (мехаа).
При выполнении этих условий, даже если у них нет определенного заявления о том, почему они имеют право на недвижимость, мы поверим им, что они законные наследники и имеют право там находиться, ведь они здесь уже три года, и этот вопрос не поднимался. Таков закон мишны: тот, кто вступает во владение в силу наследования, не обязан приводить четкое заявление (таану) о том, как он получил недвижимость, поскольку, возможно, он этого не знает, и ему верят до тех пор, пока его отец прожил там хотя бы один день, а он сам находится там три года без протеста.
Те, у кого нет хазаки:
Следующая часть мишны - это как бы новая мишна и новая тема. Есть люди, которые, даже если находились в недвижимости три года и более, встретят вполне разумный аргумент со стороны мара кама: понятно, что я не протестовал против вашего пребывания здесь, ведь все понимали, что ваше место здесь - не потому, что недвижимость принадлежит вам, а по другой причине. В такой ситуации они не могут приобрести хазаку в силу пребывания в течение трех лет без протеста, и мишна перечисляет их:
Ha'umanin - ремесленники, подрядчики и строительные рабочие. Речь идет о подрядчиках, чей строительный проект длится три года, в течение которых они строят хозяйство, живут в нем и питаются его плодами, или проживают в поместье во время его строительства. Спустя три года, когда мара кама скажет им покинуть его территорию, а они ответят, что недвижимость принадлежит им и прошло три года без протеста, он может сказать: "Очевидно, что я не протестовал, ведь вы были наняты, чтобы строить мой дом, и ваше место здесь, но это не делает недвижимость вашей".
Hashutafin - партнеры. Речь идет о партнерах в недвижимости, которая не подлежит разделу, то есть она слишком мала для раздела, и с экономической точки зрения целесообразно, чтобы ею управлял один владелец. В таком случае нет ничего невероятного в том, что партнеры установят между собой очередность: в этот цикл шмиты, или в эти три года, ты будешь находиться там и собирать плоды, а затем мы поменяемся, и я буду обрабатывать недвижимость и получать прибыль. Поэтому партнер сможет сказать своему товарищу: "Я не протестовал в последние три года, потому что тебе было позволено здесь находиться". Если бы недвижимость была достаточно большой для раздела на две половины так, чтобы каждый партнер брал отдельную половину, и в этом был бы экономический смысл, мы бы не приняли такое заявление.
Ha'aris - арендатор-испольщик. Речь не идет об арендаторе, который пришел на землю, а хозяин не протестовал три года, ведь арендатор должен отдавать часть урожая, а не оставлять все себе, и такая ситуация просто немыслима. Но есть сценарии, когда арендаторы поколениями находятся на земле хозяина, и между ними существуют длительные отношения, а возможно, они даже выступают в роли опекунов земли или детей. В таком случае, когда они заявят, что находятся здесь поколениями, хозяин сможет сказать: "Я не протестовал, потому что разрешил им держать ее пять лет, так как недвижимость мне не нужна, или потому что между нами долгосрочные отношения, или я вернусь и мы уладим это в будущем". При многопоколенной и долгосрочной аренде такое утверждение заслуживает доверия.
Ha'apotropin - опекуны. Доверенное лицо или опекун, находящийся на месте, чтобы заботиться о недвижимости или о детях, находящихся там. Вполне логично, если владелец земли скажет: "Я не протестовал, потому что его место было там в те годы в качестве ответственного лица".
У всех них нет хазаки. Само их пребывание на месте в течение трех лет не доказывает, что они истинные владельцы, и не подкрепляет их утверждение, поэтому они должны привести доказательство того, что место действительно принадлежит им.
Мнение Бартеноры об "уманин" (ремесленниках):
Бартенора не объясняет, что слово "уманин" относится к подрядчикам, строящим недвижимость, и к хазаке на недвижимость, а к ремесленникам, в обычном значении термина "уман". По его мнению, Мишна здесь говорит об установлении хазаки на движимое имущество. Обычное правило гласит, что тот, кто удерживает движимое имущество - например, держит в руках молоток - имеет презумпцию (хазаку), что он является его владельцем, ибо если нет, то что твой молоток делает в моих руках?
Но здесь Мишна вводит новшество, по его мнению, что если человек, держащий молоток - это плотник, выполняющий строительные работы в чужом доме, и хозяин дома требует от него молоток, а тот отвечает, что молоток его - само по себе удержание молотка не помогает, даже если он держал его и пользовался им три года, поскольку возможно, что первоначальный владелец передал ему молоток для использования. И, разумеется, он не будет протестовать против использования молотка, ведь именно для этого он его дал, и таков обычай ремесленников. Получается, что возможны разные способы объяснения этих списков, в том числе и в отношении движимого имущества.
Но даже он признает, и все согласны, что главная тема здесь - это установление хазаки на землю, и логика едина: всякий раз, когда у мара кама (прежнего владельца) нет веской причины для протеста, он может сказать, что не протестовал именно по этой причине, и бремя доказательства остается на нынешнем держателе, чтобы доказать, что он по закону имеет право оставаться на земле во время спора.
Родственники, которые не имеют хазаки на имущество друг друга:
Отсюда Мишна переходит к новому вопросу. Основа сказанного заключается в том, что ответ держателя на вопрос, где его документ (штар), доказывающий покупку недвижимости - "никто не протестовал, поэтому я его потерял, прошло много времени, и я не думал, что должен его хранить" - имеет силу только там, где можно было ожидать протеста. Следовательно, у родственников такого типа, или в ситуациях такого типа, когда не ожидается протеста, это не является действительным ответом:
"Ein laish chazakah benechsei ishto" - само использование мужем имущества жены в течение нескольких лет не доказывает, что она продала его ему, поскольку таков обычай женщин - не протестовать. Жена приносит в брак два вида имущества: "нихсей цон барзель" (железное стадо), которые передаются мужу в обмен на фиксированную сумму и являются его собственностью, и это не является темой нашей Мишны; и "нихсей мелуг", основной капитал которых принадлежит жене, а муж имеет право пользоваться ими, собирать арендную плату и урожай во время брака - и в этом тоже нет новшества. Случай Мишны заключается в том, что муж прямо поставил условие, в ктубе или в другом месте, что он не берет урожай с поля жены и не взимает арендную плату за ее квартиру, а она сохранит это для себя на свои расходы. Со временем муж начал использовать квартиру, собирать плату за нее или собирать урожай, и утверждает, что она продала ему это, ибо если нет, то почему она не протестовала все эти годы вопреки соглашению? На это Гемара говорит: хотя он действительно отклоняется от соглашения и берет то, что принадлежит ей, тем не менее они женаты, и разумно предположить, что жена не хотела вызывать ссоры и вредить миру в доме (шлом байт) и закрывала глаза. Поэтому в ее отсутствии протеста нет доказательства.
"Velo leishah chazakah benechsei baalah" - жена, собирающая урожай с имущества мужа, не приобретает тем самым хазаку. Муж обязан содержать свою жену, и само собой разумеется, что она пользуется его имуществом и живет за его счет, и в этом нет вопроса. Новшество в том, что даже если он прямо сказал ей, чтобы она брала все расходы на свое проживание с поля А, а поле Б оставила - и после этого она собирала урожай с поля Б - в этом нет доказательства, что он продал ей его. Возможно, он закрыл глаза, или передумал, и поскольку он обязан обеспечивать ее пропитанием, он содержал ее с поля Б. Поэтому многолетний сбор урожая не является доказательством того, что он подарил ей поле.
"Velo leav benechsei haben, velo leven benechsei haav" - когда один находится на иждивении другого, отец содержит своего сына или сын своего отца, каждый из них служит своего рода опекуном (апотропусом) и хранителем для другого. Мой сын живет дома, и он собирал урожай с поля последние пять лет - в этом нет никакой тайны: поле мое, а он мой сын, и просто выполняет мою работу. Поэтому, если отец умер, а остальные братья требуют свою долю в поле, сын не сможет утверждать, что он собирал урожай с поля пять лет, и никто не протестовал, и, следовательно, поле его. Такое утверждение не имеет силы.
Однако если сын не находился на иждивении своего отца, а был самостоятельным и не жил дома - то это хазака. Не в обычае человека позволять своему сыну собирать его урожай в обход остальных братьев, если только поле действительно не принадлежит ему, и поэтому в таком случае его утверждение действительно.
"Bameh devarim amurim" - хазака как акт приобретения (киньян):
"Bameh devarim amurim" - в каких случаях применяются все эти правила, согласно которым мы выясняем, доказывают ли три года и подтверждают ли они утверждение или нет? "Bemachazik" - в случае, когда человек уже проживает в недвижимости, и вопрос в том, сколько времени он там находился и был ли протест. Отсюда Мишна переходит к вопросу, который мог бы быть новой Мишной, и в этом есть место для путаницы.
Как упоминалось во введении к главе, слово "хазака" имеет несколько значений. До сих пор мы использовали его в смысле презумпции собственности (хазакат баалут), а теперь мы переходим к еще одному значению: "хазака для приобретения", то есть акт киньяна, который осуществляет передачу собственности. Движимое имущество приобретается путем поднятия (агбаа); в отношении недвижимости, после того как достигнута полная договоренность (гмирут даат) между сторонами - "я продам тебе свои поля или квартиры за сто долларов" - когда имущество становится твоим? Только в тот момент, когда ты совершаешь акт киньяна, который осуществляет передачу: с помощью денег, документа (штар) или хазаки. Здесь "хазака" означает акт приобретения, показывающий, что имущество мое, например, улучшение имущества или возведение забора вокруг него, ведь человек не строит забор вокруг имущества, которое ему не принадлежит. В связи с этим Мишна перечисляет несколько случаев:
ve-noten matanah - передача прав собственности путем дарения.
ve-ha-achin she-chaleku - два брата, которые делят между собой имущество, например, если они унаследовали большое поле и разделили его на две половины.
ve-ha-machazik be-nichsei ha-ger - гер с галахической точки зрения приравнивается к новорожденному младенцу, и дети, рожденные у него до гиюра, не являются его наследниками по Торе; только дети, рожденные после того, как он прошел гиюр, наследуют ему. Поэтому гер, у которого нет семьи и не родились дети после гиюра, не имеет законных наследников, и когда он умирает, все его имущество становится бесхозным (хефкер), и кто первым им завладеет, тот и получает его. И человек, который занимает это имущество и совершает с ним действие приобретения, показывая через вступление во владение (хазака), что имущество принадлежит ему, становится его владельцем.
naal, ve-gadar, u-faratz:
Во всех этих случаях можно совершить действие, указывающее на право собственности, и вот примеры, которые перечисляет мишна: naal - установка запирающейся двери; ve-gadar - возведение забора вокруг участка; u-faratz - расширение точки доступа, облегчающей вход в здание, например, узкие ворота, которые были расширены, или плотные решетки, которые раздвинули. Во всех этих случаях возникает качественная разница в возможности распоряжаться имуществом и использовать его. kol she-hu - в любом размере, и не имеет значения, насколько мало это улучшение, при условии, что оно создает качественное изменение в доступности имущества или его защите. Тогда harei zo chazakah - это действительный акт приобретения, который осуществляет передачу прав собственности.
Чтобы связать две части мишны: в предыдущей части мы учили, что нет хазаки от мужа к жене и от отца к сыну. Но очевидно, что если отец продает сыну имущество или дает ему в подарок, и говорит ему построить забор вокруг участка, такой акт приобретения (киньян) действителен.
Последний момент, касающийся слова 'naal'. Его буквальное значение - простое запирание, как запирание двери. Бартенора, следующий здесь за Рашбамом (поскольку Раши оставил нас в этом трактате, и именно Рашбам комментирует Гемару дальше), объясняет, что само по себе запирание двери на ключ вообще не считается актом приобретения, а является исполнением заповеди. Тот, кто видит открытую дверь своего ближнего, подобно тому, кто видит, что кто-то оставил ключ в машине или включенные фары, исполняет заповедь возвращения потери и спасает человека от убытка. Таким образом, запирание двери является обязанностью и не доказывает, что имущество ваше, а лишь то, что вы сделали одолжение своему ближнему. Поэтому 'naal' означает установку новой двери, которая запирает имущество, и тому подобное.
Другие комментаторы с этим не согласны. Тосафот объясняют, что само фактическое запирание двери показывает, что вы теперь здесь новый хозяин и поэтому заперли ее, и это является действенным актом приобретения, создающим хазаку.