Мы подошли к последней мишне восьмой главы, которая завершает тему аренды жилья и вопросы между арендодателем и арендатором. Мишна начинает: ha-maskir bayit le-chavero, ve-nafal - человек сдал дом товарищу, и в течение срока аренды дом обрушился, будь то от удара молнии или землетрясения, и больше не пригоден для проживания. Мишна постановляет: chayav lehaamid lo bayit - на арендодателя возлагается обязанность предоставить в распоряжение арендатора другой дом для проживания.
Основа обязанности - обязательство предоставить место для проживания:
Идея, лежащая в основе этого закона, заключается в том, что арендатор обратился к арендодателю и сказал: "Мне нужно место для проживания, и я знаю, что у тебя много домов - я прошу один из них". Это похоже на человека, который приходит в гостиницу и просит комнату на ночь, не выделяя какую-то определенную комнату. Поскольку арендодатель обязался предоставить место для проживания, у него нет иного выбора, кроме как отстроить дом заново, и он не имеет права уклониться и сказать: "Это не моя проблема, а твоя".
Когда договорились об определенном доме:
Однако когда стороны договорились об определенном доме - а так происходит почти при любой аренде в наши дни - закон иной. Мы не можем принудить арендодателя строить, ведь его обязательство состояло в том, чтобы сдать именно этот конкретный дом, а не просто обеспечить человека жильем. Поэтому арендодатель вправе сказать: "Вот твой дом перед тобой, и тебе с ним разбираться; я не согласен отстраивать его заново".
Раши дает весьма радикальное объяснение, что арендодатель может сказать арендатору: "Ты просил этот дом и получил его. То, что в него ударила молния - это твоя удача и твоя судьба, и тебе с этим справляться, а не винить меня". Согласно его подходу, арендодатель даже не обязан возвращать арендную плату, и он может продолжать взимать ее за оставшуюся часть года, или оставить у себя оплату, внесенную авансом за этот период.
Однако почти все ришоним не согласны с этим, и это не является постановлением Рамо и посеким. По алахе: хотя и нельзя принудить арендодателя заново отстроить этот конкретный дом, так как он никогда не брал на себя такого обязательства, он, безусловно, должен вернуть арендную плату, уплаченную авансом, или воздержаться от ее взимания в дальнейшем, поскольку он больше не предоставляет возможность проживания.
"Такой дом я сдаю тебе":
Продолжение мишны рассматривает новый случай: арендатор, который осмотрел различные варианты из домов арендодателя, и сказал "такой дом я прошу" - то есть дом, похожий на тот, что он видел. В таком случае, если дом обрушился, альтернативный дом, который будет предоставлен в его распоряжение, должен быть точно "таким", согласно тому, как договорились. И отсюда детали закона:
haya katan lo yaase gadol - если дом, который он снял, был маленьким, арендодатель не может предоставить ему большой дом, ведь, возможно, арендатор не заинтересован в содержании большого дома: расходы на электричество велики, затраты на уборку высоки, а также, в целом, сглаз (аин а-ра) от соседей.
haya gadol - lo yaase katan: если дом был большим, арендодатель не может предоставить ему дом меньше него, так как арендатор может утверждать, что ему нужно более просторное место для членов его семьи.
В количестве комнат: если дом был однокомнатным, он не должен предоставлять ему двухкомнатный дом; если был двухкомнатным, не должен предоставлять однокомнатный.
В количестве окон: если в доме было шесть окон, нельзя изменять их количество.
Стоит отметить, что во времена Мишны окна не делали из стекла, как оконные стекла в наши дни, а это были проемы в строении, предназначенные для проникновения света. Само собой разумеется, что через них также проникал холод, и поэтому здесь существует баланс: преимущество большого количества окон против их недостатка. Поэтому нельзя добавлять или убавлять количество окон, а также нельзя изменять количество комнат или существенно менять площадь дома, если только обе стороны не согласились на это.
Получается, что арендодатель не может принудить арендатора принять другой дом, который не является "таким" - то есть, который не соответствует тому, о чем они договорились при заключении сделки изначально.
В заключение: на этом уроке мы выучили, что арендодатель, обязавшийся предоставить арендатору неопределенное жилье - обязан предоставить ему другой дом, если тот обрушился; тогда как в случае, если договорились о конкретном доме, нельзя принудить его отстроить дом заново, но он обязан вернуть арендную плату (в отличие от мнения Раши). Также мы остановились на том, что если договорились о "таком же доме", дом на замену должен соответствовать по своим размерам, количеству комнат и окон, если только обе стороны не согласились на изменения.