Бава Меция, глава 8, мишна 6. Мишна начинает здесь новую тему, которая будет сопровождать нас до конца трактата: хотя мы все еще занимаемся имущественными законами, с этого момента мы переходим к законам, касающимся недвижимости. Здесь мы видим точку их пересечения - имущественные условия, связанные с недвижимостью, и именно этим более или менее занимается продолжение главы: законами об арендаторах и арендодателях и правами каждого из них.
Первый случай: Ha-maskir bayit le-chavero - человек сдает дом или квартиру другому, при этом между ними нет договора аренды и не установлена дата окончания аренды, и арендатор проживает там без ограничения времени. Возникает вопрос, за какое время необходимо уведомить: когда арендодатель имеет право выселить арендатора, и с другой стороны, когда арендатор имеет право съехать с квартиры, прекратить платить арендную плату и оставить арендодателю задачу искать нового арендатора.
Два закона ми-де-рабанан определяют это:
Предварительное уведомление за тридцать дней: человека не выселяют из квартиры без предупреждения за тридцать дней, поскольку это несправедливо, и необходимо дать ему возможность найти новое место жительства.
Запрет на выселение в сезон дождей: в зимние месяцы арендатора не выселяют вообще, поскольку холод и сырость подвергают его опасности, и ему некуда идти.
Эти два закона применимы именно тогда, когда не установлена дата окончания. Если существует договор, определяющий срок аренды, то именно договор устанавливает, когда заканчивается аренда и когда арендодатель имеет право потребовать от арендатора освободить помещение, и наоборот. И если в договоре установлена конкретная дата, не имеет значения, что в этот день на улице идет снег: арендатор знал заранее, когда снимал квартиру - за месяц или за год до этого, - что он должен найти новое место жительства к указанному сроку, и с этого момента это его собственная ответственность.
Каковы же сроки, установленные мишной:
Bi-yemot ha-geshamim eyno yachol le-hotsio, min ha-chag ve-ad ha-Pesach - в сезон дождей арендодатель вообще не может выселить арендатора, и тот имеет право оставаться в течение всей зимы. Этот сезон начинается с праздника, то есть праздника Суккот, и продолжается до Песаха.
U-vi-yemot ha-chama - shloshim yom - в сезон, когда нет дождей, от Песаха до Суккота, достаточно предупреждения за тридцать дней. Получается, что тот, кто хочет выселить арендатора к зиме, обязан предупредить его за тридцать дней до зимы, и последний срок для этого - тридцать дней до Суккота: поскольку Суккот выпадает на 15 тишрея, последний срок - 15 элуля. А когда наступает сама зима, арендодатель уже ничего не может сделать.
U-va-krakim, echad yemot ha-chama ve-echad yemot ha-geshamim - shneym asar chodesh - в больших городах, окруженных стеной, где предложение ограничено, а спрос огромен, и трудно найти новое место жительства, нет разницы между летом и зимой, и в обоих случаях требуется предупреждение за двенадцать месяцев.
Эти периоды времени - тридцать дней в летнее время и полный запрет в сезон дождей в небольших городах, и двенадцать месяцев в больших городах круглый год - действуют в обоих направлениях. Арендатор, проживающий в большом городе и желающий съехать, также обязан дать своему арендодателю предупреждение за двенадцать месяцев; и также арендатор не имеет права съезжать посреди зимы, поскольку арендодатель не сможет найти другого арендатора в этот сезон, и это несправедливо.
И следует снова подчеркнуть: все это отменяется, когда существует соглашение, устанавливающее дату окончания аренды, а также когда в обществе существуют общие нормы, регулирующие эти вопросы, поскольку они имеют приоритет над законом мишны. Мишна говорит о месте, где нет местного обычая (минхаг ха-маком), и только там применяются эти правила.
Аренда магазинов - коммерческая недвижимость:
Мишна продолжает и обсуждает аренду магазинов и торговых площадей: Echad ayarot ve-echad krakim - shneym asar chodesh - нет разницы между небольшими городами и мегаполисами: в обоих случаях требуется предупреждение за двенадцать месяцев, и в обоих направлениях - как в случае, когда арендодатель хочет выселить арендатора, так и когда арендатор хочет перенести свой магазин в другое место.
И причина того, что время здесь больше: владельцы бизнеса обычно продают в кредит и ведут открытый счет со своими клиентами. Опасение заключается в том, что если предприятие переедет без достаточного предупреждения, клиент вернется и не найдет кредитора, то есть владельца бизнеса, и получится, что владелец бизнеса потеряет свои деньги, которые не будут ему возвращены в полном объеме. Поэтому требуются двенадцать месяцев, чтобы отложить переезд, убедиться, что все понимают ситуацию, и за это время он сможет полностью собрать свои долги.
"Rabban Shimon ben Gamliel omer: chanut shel nechtomim veshel tzaba'im - shalosh shanim" - по его мнению, некоторым предприятиям, таким как пекарни и красильни, требуются три года. Относительно причины этого приводятся два объяснения:
Некоторые комментаторы объясняют, что эти предприятия также предоставляют покупателям большой кредит, и поэтому им требуется больше времени.
Меири затрудняется принять это объяснение и предполагает, что речь идет о предприятиях, требующих просторного помещения для крупногабаритного оборудования - больших печей и тому подобного - а также большого количества воды. Из-за этого им сложно найти новое место, поэтому и требуется предупреждение за три года.
Алаха: Бартенура, вслед за Рамбамом в его Комментарии к Мишне, выносит алахическое постановление в соответствии с мнением рабана Шимона бен Гамлиэля, что владельцы этих заведений действительно получают предупреждение за три года. Однако в самом труде "Мишне Тора" Рамбам вообще этого не упоминает, а устанавливает единый срок в двенадцать месяцев. Из этого следует, что Рамбам изменил свое мнение, и практическая Алаха соответствует его словам в "Мишне Тора" - предупреждение за двенадцать месяцев.
Подводя итог: эта мишна начинает обсуждение законов о недвижимости и учит, за какое время требуется предварительное уведомление при аренде, для которой не был установлен срок: для домов - тридцать дней в летний период, а в сезон дождей жильцов не выселяют вообще, в крупных же городах - двенадцать месяцев в любое время года; для торговых помещений - двенадцать месяцев как в обычных, так и в крупных городах, из-за кредита, предоставляемого покупателям, а по мнению рабана Шимона бен Гамлиэля - три года для пекарен и красилен. Все вышесказанное основано на условии, что нет договора и нет превалирующих законов, регулирующих местную торговлю. Совершенно очевидно, что в наши дни, в XXI веке, ситуация иная; поэтому на практике Алаха будет определяться в соответствии с местными законами и обычаями.