אנו מגיעים למשנה האחרונה שבפרק ח', החותמת את הנושא של השכרת מגורים ואת ענייני משכיר ושוכר. פותחת המשנה: "המשכיר בית לחבירו, ונפל" - אדם השכיר בית לחברו, ובמהלך תקופת השכירות קרס הבית, בין מפגיעת ברק ובין מרעידת אדמה, ואין הוא ראוי עוד למגורים. קובעת המשנה: "חייב להעמיד לו בית" - מוטלת על המשכיר החובה להעמיד לרשות השוכר בית אחר למגורים.
יסוד החיוב - התחייבות לספק מקום מגורים:
הרעיון שביסוד הדין הוא שהשוכר פנה אל המשכיר ואמר: "זקוק אני למקום מגורים, וידוע לי שברשותך בתים רבים - אבקש אחד מהם". הדבר דומה לאדם המגיע לאכסניה ומבקש חדר ללינת לילה, מבלי לייחד חדר מסוים. משהתחייב המשכיר לספק מקום מגורים, אין בידו ברירה אלא לבנות את הבית מחדש, ואין הוא רשאי להתנער ולומר: "אין זו בעייתי אלא בעייתך".
כאשר סוכם על בית מסוים:
אולם כאשר הצדדים סיכמו ביניהם על בית מסוים - וכך מתנהלת כמעט כל שכירות בימינו - הדין שונה. אין בידינו לכפות על המשכיר לבנות, שהרי התחייבותו הייתה להשכיר את הבית המסוים הזה, ולא לספק מקום מגורים לאדם. לפיכך רשאי המשכיר לומר: "הרי הבית שלך לפניך, ועליך להסתדר עמו; איני מסכים לבנותו מחדש".
רש"י מבאר בדרך מרחיקת לכת, שהמשכיר יכול לומר לשוכר: "בית זה ביקשת ובית זה קיבלת. ברק שפגע בו - מזלך הוא וגורלך, ועליך להתמודד עמו ולא להאשים אותי". לפי דרכו, אין המשכיר מחויב אפילו להשיב את דמי השכירות, ובידו להמשיך ולגבותם עבור שאר השנה, או להותיר בידו את התשלום ששולם מראש עבור אותה תקופה.
ואולם כמעט כל הראשונים חולקים על כך, ואין זו פסיקת הרמ"א והפוסקים. להלכה: אמנם אין לכפות על המשכיר לבנות מחדש את הבית המסוים, שכן מעולם לא התחייב לכך, אך בוודאי עליו להשיב את דמי השכירות ששולמו מראש, או להימנע מגבייתם להבא, מכיוון שאין הוא מספק עוד את אפשרות המגורים.
"בית כזה אני משכיר לך":
המשך המשנה עוסק במקרה חדש: שוכר שבחן אפשרויות שונות מבין בתי המשכיר, ואמר "בית כזה אני מבקש" - כלומר בית הדומה לבית שראה. במקרה כזה, אם נפל הבית, הבית החלופי שיועמד לרשותו חייב להיות "כזה" ממש, בדומה למה שסוכם. ומכאן פרטי הדין:
"היה קטן לא יעשה גדול" - אם הבית ששכר היה קטן, אין המשכיר יכול להעמיד לו בית גדול, שהרי ייתכן שאין השוכר מעוניין בתחזוקת בית גדול: הוצאות החשמל מרובות, הוצאות הניקיון גבוהות, ואף עין הרע של השכנים בכלל.
היה גדול - לא יעשה קטן: אם הבית היה גדול, אין המשכיר יכול להעמיד לו בית קטן ממנו, שכן השוכר יכול לטעון שהוא זקוק למקום רחב יותר עבור בני משפחתו.
במספר החדרים: היה הבית של חדר אחד, לא יעמיד לו בית של שני חדרים; היה של שני חדרים, לא יעמיד לו בית של חדר אחד.
במספר החלונות: היו בבית שישה חלונות, אין לשנות ממספרם.
ראוי לציין כי בזמן המשנה לא היו החלונות עשויים זכוכית כשמשות שבימינו, אלא פתחים במבנה שנועדו להכניס אור. מובן מאליו שדרכם נכנס גם הקור, ולפיכך קיים כאן איזון: היתרון שבריבוי החלונות אל מול חסרונם. משום כך אין להוסיף או לגרוע במספר החלונות, וכן אין לשנות במספר החדרים או לשנות שינוי משמעותי בשטח הבית, אלא אם כן הסכימו שני הצדדים לכך.
נמצא, שאין המשכיר יכול לכפות על השוכר לקבל בית אחר שאינו "כזה" - כלומר, שאינו תואם את מה שהוסכם ביניהם בעת עשיית העסקה מלכתחילה.
לסיכום: בשיעור זה למדנו כי משכיר שהתחייב לספק לשוכר מקום מגורים בלתי מסוים - חייב להעמיד לו בית אחר אם נפל הבית; ואילו כאשר סוכם על בית מסוים, אין לכפות עליו לבנותו מחדש, אך עליו להשיב את דמי השכירות (שלא כדעת רש"י). עוד עמדנו על כך שכאשר סוכם על "בית כזה", חייב הבית החלופי להיות תואם במידותיו, במספר חדריו ובמספר חלונותיו, אלא אם כן הסכימו שני הצדדים לשינוי.