בבא מציעא, פרק ח', משנה ו'. המשנה פותחת כאן נושא חדש שילווה אותנו לאורך כל שאר המסכת: אף שאנו עדיין עוסקים בדיני ממונות, מכאן ואילך אנו פונים לכיוון דיני קרקעות. כאן נראה את נקודת ההשקה שביניהם - תנאים ממוניים הנוגעים לקרקעות, ובהם עוסק פחות או יותר המשך הפרק: דיני שוכרים ומשכירים וזכויותיו של כל אחד מהם.
המקרה הראשון: "המשכיר בית לחברו" - אדם המשכיר בית או דירה לחברו, כאשר אין ביניהם חוזה שכירות ולא נקבע תאריך שבו מסתיימת השכירות, והשוכר מתגורר במקום ללא הגבלת זמן. השאלה היא כמה זמן מראש יש להודיע: מתי רשאי המשכיר לפנות את השוכר, ומאידך מתי רשאי השוכר לעזוב את הדירה, לחדול מתשלום שכר הדירה ולהותיר למשכיר למצוא שוכר חדש.
שני דינים מדרבנן קובעים זאת:
הודעה מוקדמת של שלושים יום: אין מסלקים אדם מדירתו בלא התראה של שלושים יום מראש, שכן אין זה מן ההגינות, ויש לאפשר לו למצוא מקום מגורים חדש.
איסור סילוק בעונת הגשמים: בחודשי החורף אין מסלקים את השוכר כלל, מפני שהקור והרטיבות מסכנים אותו ואין לו לאן ללכת.
שני דינים אלו אמורים דווקא כאשר לא נקבע מועד סיום. אם קיים חוזה הקוצב את זמן השכירות - החוזה הוא הקובע מתי מסתיימת השכירות ומתי רשאי המשכיר לדרוש את פינוי השוכר, וכן להפך. ואם נקבע בחוזה תאריך מסוים, אין זה משנה שיורד שלג בחוץ באותו יום: השוכר ידע מראש, בשעה שנטל את הדירה - בין חודש קודם לכן ובין שנה - שעליו למצוא מקום מגורים חדש במועד הנקוב, ומכאן ואילך זו אחריותו שלו.
ומהם השיעורים שקבעה המשנה:
"בימות הגשמים אינו יכול להוציאו, מן החג ועד הפסח" - בעונת הגשמים אין המשכיר יכול להוציא את השוכר כלל, והלה רשאי להישאר לאורך כל החורף. עונה זו מתחילה מן החג, הוא חג הסוכות, ונמשכת עד הפסח.
"ובימות החמה - שלושים יום" - בעונה שאינה גשומה, מפסח ועד סוכות, די בהתראה של שלושים יום מראש. נמצא שהמבקש להוציא שוכר לקראת החורף חייב להתרות בו שלושים יום קודם לחורף, והמועד האחרון לכך הוא שלושים יום לפני סוכות: מאחר שסוכות חל בט"ו בתשרי, המועד האחרון הוא ט"ו באלול. ומשהגיע החורף עצמו, שוב אין ביד המשכיר לעשות דבר.
"ובכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים - שנים עשר חודש" - בערים הגדולות והמוקפות חומה, שבהן ההיצע מוגבל והביקוש עצום וקשה למצוא מקום מגורים חדש, אין הבדל בין הקיץ לחורף, ובשניהם נדרשת התראה של שנים עשר חודש מראש.
פרקי זמן אלו - שלושים יום בימות החמה ואיסור מוחלט בימות הגשמים בעיירות, ושנים עשר חודש בכרכים בכל ימות השנה - תקפים לשני הכיוונים. שוכר המתגורר בכרך ומבקש לעזוב, חייב אף הוא לתת למשכירו התראה של שנים עשר חודש; וכן אין השוכר רשאי לעזוב באמצע החורף, שכן אין בידי המשכיר למצוא שוכר חלופי בעונה זו, ואין זה מן ההגינות.
ויש לשוב ולהדגיש: כל זה בטל כאשר קיים הסכם הקובע את מועד סיום השכירות, וכן כאשר קיימות בחברה נורמות כלליות המסדירות עניינים אלו - שהרי הן גוברות על דין המשנה. המשנה מדברת במקום שאין בו מנהג המקום, ורק בו נוהגים כללים אלו.
שכירות חנויות - נדל"ן מסחרי:
המשנה ממשיכה ודנה בשכירות חנויות ושטחי מסחר: "אחד עיירות ואחד כרכים - שנים עשר חודש". אין הבדל בין עיירות, שהן יישובים קטנים, לבין כרכים, שהם ערים גדולות: בשני המקרים נדרשת התראה של שנים עשר חודש מראש, ולשני הכיוונים - הן כשהמשכיר מבקש להוציא את השוכר, והן כשהשוכר מבקש להעתיק את חנותו למקום אחר.
וטעם הדבר שהזמן כאן ארוך יותר: בעלי עסקים מוכרים בדרך כלל בהקפה, ומנהלים חשבון פתוח עם לקוחותיהם. החשש הוא שאם יעתיק בית העסק את מקומו בלא התראה מספקת, ישוב הלקוח ולא ימצא את המלווה - הוא בעל העסק - ונמצא בעל העסק מפסיד את כספו שלא ייפרע לו במלואו. לפיכך נדרשים שנים עשר חודש, כדי לדחות את המעבר, לוודא שהכול מבינים את המצב, ובתוך כך יוכל לגבות את כספו במלואו.
"רבן שמעון בן גמליאל אומר: חנות של נחתומים ושל צבעים - שלוש שנים" - לדעתו עסקים מסוימים, כמאפיות וכמצבעות, זקוקים לשלוש שנים. ובטעם הדבר נאמרו שני הסברים:
יש שלמדו שאף אלו עסקים הנותנים אשראי מרובה, ולפיכך הם זקוקים לזמן ארוך יותר.
המאירי מתקשה בהסבר זה, ומציע כי מדובר במפעלים הזקוקים למקום נרחב עבור ציודם הגדול - התנורים הגדולים וכיוצא בהם - וכן לאספקת מים מרובה. משום כך קשה למצוא עבורם מקום חדש, ולכן נדרשת התראה של שלוש שנים.
להלכה: הברטנורא, בעקבות הרמב"ם בפירוש המשניות, פוסק כרבן שמעון בן גמליאל, שמקומות אלו אכן מקבלים התראה של שלוש שנים. אולם במשנה תורה עצמו אין הרמב"ם מזכיר זאת כלל, אלא קובע שנים עשר חודש באופן גורף. נראה אפוא שהרמב"ם חזר בו, וההלכה למעשה כדבריו במשנה תורה - התראה של שנים עשר חודש.
לסיכום: משנה זו פותחת את העיסוק בדיני קרקעות, ומלמדת כמה הודעה מוקדמת נדרשת בשכירות שלא נקבע לה זמן: בבתים - שלושים יום בימות החמה, ובימות הגשמים אין מוציאים כלל, ובכרכים שנים עשר חודש בכל ימות השנה; ובחנויות - שנים עשר חודש בעיירות ובכרכים כאחד, מפני האשראי הניתן ללקוחות, ולדעת רבן שמעון בן גמליאל שלוש שנים בנחתומים ובצבעים. כל האמור מבוסס על ההנחה שאין הסכם ואין חוקים גוברים המסדירים את המסחר במקום, וברור שבימינו, במאה ה-21, אין זה המצב; לפיכך ההלכה למעשה תיקבע על פי החוקים והמנהגים המקומיים.