Nous arrivons à la dernière Michna du huitième chapitre, qui clôture le sujet de la location résidentielle et les questions entre propriétaire et locataire. La Michna commence : Hamaskir bayit lachavero, venafal - un homme a loué une maison à son prochain, et pendant la période de location, la maison s'est effondrée, que ce soit à cause de la foudre ou d'un tremblement de terre, et n'est plus habitable. La Michna stipule : Chayav leha'amid lo bayit - il incombe au propriétaire l'obligation de mettre une autre maison à la disposition du locataire pour y habiter.
Le fondement de l'obligation - l'engagement à fournir un lieu de résidence :
L'idée qui sous-tend cette loi est que le locataire s'est adressé au propriétaire en disant : "J'ai besoin d'un lieu de résidence, et je sais que tu possèdes plusieurs maisons - je t'en demande une." C'est semblable à un homme qui arrive dans une auberge et demande une chambre pour la nuit, sans spécifier de chambre en particulier. Dès lors que le propriétaire s'est engagé à fournir un lieu de résidence, il n'a pas d'autre choix que de reconstruire la maison, et il n'est pas en droit de se dérober en disant : "Ce n'est pas mon problème, c'est le tien."
Lorsqu'une maison spécifique a été convenue :
Cependant, lorsque les parties se sont mises d'accord sur une maison spécifique - et c'est ainsi que se déroule presque toute location de nos jours - la loi est différente. Nous ne pouvons pas forcer le propriétaire à reconstruire, car son engagement était de louer cette maison précise, et non de fournir un logement de manière générale. Par conséquent, le propriétaire peut dire : "Voici ta maison devant toi, à toi de te débrouiller avec ; je n'accepte pas de la reconstruire."
Rachi explique de manière beaucoup plus radicale que le propriétaire peut dire au locataire : "Tu as demandé cette maison et tu as reçu cette maison. La foudre qui l'a frappée - c'est ta chance et ton destin, et c'est à toi d'y faire face et non de m'accuser." Selon son approche, le propriétaire n'est même pas tenu de rembourser le loyer, et il peut continuer à le percevoir pour le reste de l'année, ou conserver le paiement versé à l'avance pour cette période.
Cependant, presque tous les Richonim contestent cela, et ce n'est pas la décision halachique du Rema et des décisionnaires. En pratique : bien qu'on ne puisse pas forcer le propriétaire à reconstruire cette maison spécifique, car il ne s'y est jamais engagé, il doit certainement rembourser les loyers payés d'avance, ou s'abstenir de les percevoir à l'avenir, puisqu'il ne fournit plus la possibilité d'y habiter.
"Je te loue une maison comme celle-ci" :
La suite de la Michna traite d'un nouveau cas : un locataire qui a examiné différentes options parmi les maisons du propriétaire, et qui a dit "je demande une maison comme celle-ci" - c'est-à-dire une maison semblable à celle qu'il a vue. Dans un tel cas, si la maison s'effondre, la maison de remplacement qui sera mise à sa disposition doit être exactement "comme celle-ci", conformément à ce qui a été convenu. D'où les détails de la loi :
Haya katan lo ya'aseh gadol - si la maison qu'il a louée était petite, le propriétaire ne peut pas lui fournir une grande maison, car il est possible que le locataire ne souhaite pas l'entretien d'une grande maison : les frais d'électricité sont plus élevés, les dépenses de nettoyage sont importantes, et il y a aussi le mauvais œil des voisins de manière générale.
Haya gadol lo ya'aseh katan - si la maison était grande, le propriétaire ne peut pas lui fournir une maison plus petite, car le locataire peut prétendre qu'il a besoin d'un espace plus grand pour sa famille.
Le nombre de pièces : si la maison avait une seule pièce, il ne lui fournira pas une maison de deux pièces ; si elle en avait deux, il ne lui fournira pas une maison d'une seule pièce.
Le nombre de fenêtres : s'il y avait six fenêtres dans la maison, on ne doit pas en modifier le nombre.
Il convient de noter qu'à l'époque de la Michna, les fenêtres n'étaient pas faites de vitres comme de nos jours, mais étaient des ouvertures dans le bâtiment destinées à laisser entrer la lumière. Il va de soi que le froid y pénétrait également, et par conséquent il y a ici un équilibre : l'avantage de la multiplication des fenêtres face à leur inconvénient. C'est pourquoi on ne doit ni ajouter ni retirer au nombre de fenêtres, et de même on ne doit pas modifier le nombre de pièces ni apporter de changement significatif à la superficie de la maison, à moins que les deux parties n'en aient convenu autrement.
Il en résulte que le propriétaire ne peut pas forcer le locataire à accepter une autre maison qui n'est pas "comme celle-ci" - c'est-à-dire qui ne correspond pas à ce qui avait été convenu entre eux lors de la conclusion de la transaction initiale.
En résumé : Dans ce cours, nous avons appris qu'un propriétaire qui s'est engagé à fournir au locataire un lieu de résidence non spécifié - est tenu de lui fournir une autre maison si celle-ci s'effondre ; en revanche, lorsqu'il a été convenu d'une maison spécifique, on ne peut le contraindre à la reconstruire, mais il doit rembourser le loyer (contrairement à l'opinion de Rachi). Nous avons également souligné que lorsqu'il a été convenu d'une "maison comme celle-ci", la maison de remplacement doit être identique dans ses dimensions, son nombre de pièces et son nombre de fenêtres, à moins que les deux parties ne s'accordent sur un changement.