Bava Metsia, chapitre 8, Michna 8. La Michna continue d'aborder les questions halachiques entre le propriétaire et le locataire, et s'intéresse ici à la question du mois supplémentaire lors d'une année embolismique : dans le calendrier juif, un mois supplémentaire est ajouté lors d'une année embolismique, qui compte alors treize mois au lieu de douze. La question est de savoir comment cet ajout affecte le prix de la location.
Il convient de préciser en préambule que cette Halacha a été formulée à l'époque où la fixation des années embolismiques était confiée au Beit Din et n'était pas connue à l'avance : la décision de savoir si l'année compterait douze ou treize mois était prise à la fin de l'hiver, et jusque-là, la chose restait incertaine. Aujourd'hui, depuis que le calendrier fixe a été établi, avec sept années embolismiques dans chaque cycle de dix-neuf ans, l'ajout d'un mois est totalement prévisible.
Les deux modes de location :
"Hamaskir bayit lachavero lechanah, nitabrah hachanah - nitabrah lasocher" - le gain appartient au locataire. Il s'agit d'un cas où le propriétaire a dit : "Je te loue cet appartement pour telle année". Dès lors que la location a été fixée pour l'année civile, le locataire a acquis le droit pour toute cette année, qu'elle compte douze ou treize mois. Si l'année est embolismique, il reçoit en fait un mois gratuit.
"Hiskiro lachodachim, nitabrah hachanah - nitabrah lamaskir" - le gain appartient au propriétaire. Si la location a été fixée au mois, le locataire paie un loyer complet même pour le mois supplémentaire, car le calcul est mensuel et ne dépend pas du nombre de mois dans cette année.
Un incident à Tsippori :
La Michna rapporte un cas où le contrat incluait les deux formulations à la fois : "Maasseh beTsippori beachad chesachar mertchats machavero bichneim assar zahav lechanah, vedinar zahav lachodech" - un homme a loué des bains publics, et il a été stipulé dans le contrat que son loyer serait de douze pièces d'or par an, et d'un dinar d'or par mois.
La première moitié de la phrase résonne comme une location annuelle : douze pièces d'or, que l'année compte douze ou treize mois ; tandis que la seconde moitié résonne comme une location mensuelle, selon laquelle il y aurait treize pièces d'or lors d'une année embolismique. De là émerge un doute qui s'étend à toute la Torah : face à un contrat ou une déclaration composés de deux parties, dont la première contredit la seconde, suit-on la première ou la dernière partie ?
"Uva maasseh lifnei Raban Chimon ben Gamliel velifnei Rabbi Yossi, veamrou : yachlokou et chodech haibour" - la question concernant les bains publics de Tsippori a été portée devant ces deux grands maîtres du monde, et ils ont statué de partager le mois supplémentaire : le loyer pour ce mois serait d'un demi-dinar d'or.
Cette décision s'appuie sur l'opinion de Soumchos, déjà mentionnée à de nombreuses reprises dans ce chapitre : "Mamon hamoutal besafek, cholkin" - l'argent dont le statut est douteux est partagé. Lorsqu'on ne sait pas à qui appartient l'argent, on le divise à parts égales entre les deux plaideurs, le plaignant et le défendeur.
La Halacha en pratique - Hamotsi mechavero alav haraayah :
La Halacha ne suit pas Soumchos mais les Sages, selon lesquels Hamotsi mechavero alav haraayah : celui qui vient extraire de l'argent de celui qui le détient a la charge d'apporter la preuve.
Et c'est ici que la chose devient fascinante. Généralement, la règle se comprend de manière simple : celui qui vient réclamer de l'argent à son prochain doit apporter une preuve pour le faire. Mais dans le cas présent, quelle est la loi en pratique ? Le locataire doit payer l'intégralité de la location au propriétaire. Cela soulève une difficulté évidente : puisque ni l'une ni l'autre des parties ne peut apporter de preuve pour l'interprétation du contrat, pourquoi ne pas dire que le locataire est exempté de payer, puisqu'il semble que ce soit le propriétaire qui vient extraire l'argent de la poche du locataire ?
La réponse est que le principe signifie que le Beth Din ne modifie pas la situation existante - la 'hazaka - sans preuve. Et comme nous l'avons appris dans la michna 4 au sujet de la vache qui a vêlé, lorsqu'on ignore si elle a vêlé avant l'acquisition ou après : si le veau se trouve dans la cour de l'un d'eux, il reste en sa possession ; et s'il se trouve dans un lieu sans propriétaire (hefker), on se repose sur la 'hazaka - le mara kama, le propriétaire initial de cette vache.
Il en va de même ici. Le litige ne porte pas sur le paiement du loyer en soi, mais sur les droits : le propriétaire affirme "C'est mon appartement, et si tu souhaites y rester - tu dois payer", et le locataire affirme "J'ai le droit de résider ici, car je l'ai loué pour une année". Et qui est le mou'hzak ? Dans le cas d'un bien immobilier, il n'y a pas de saisie physique, et il n'y a rien que l'on puisse concrètement tenir. (Dans les chapitres suivants, dans Bava Batra, la question de la présomption de possession des biens immobiliers sera approfondie, puisqu'un homme ne peut aucunement les saisir de ses mains.)
Par conséquent, on en revient au mara kama, au propriétaire d'origine - et c'est cela la 'hazaka. Dans ce cas, la 'hazaka appartient au propriétaire de l'appartement, car l'appartement est à lui avec certitude et sans le moindre doute. Et puisque le locataire est incapable d'apporter une preuve, il ne peut prétendre y résider sans payer : il reste dans l'appartement, mais doit payer le loyer également pour ce mois supplémentaire - et telle est la halakha en pratique.
En résumé : Dans cette michna, nous avons appris qu'une location fixée à l'année - le mois intercalaire est inclus dans la location et le profit revient au locataire ; tandis qu'une location fixée au mois - le profit revient au propriétaire. Dans le fait survenu à Tsippori, où les deux formulations figuraient ensemble dans le contrat, Rabban Chimon ben Gamliel et Rabbi Yossi ont statué qu'il fallait partager le mois intercalaire, selon l'opinion de Soumkhos voulant que "l'argent dont le statut est douteux, on le partage". Mais en pratique, on suit l'avis des Sages stipulant que la preuve incombe à celui qui réclame à son prochain, et l'on maintient le statut basé sur la 'hazaka et sur le mara kama - par conséquent, le locataire doit payer un loyer complet même pour le mois supplémentaire.