Bava Metsia, chapitre 8, Michna 7. Cette Michna continue de traiter des droits du locataire, et commence par une question : lorsqu'une personne loue un appartement ou une maison à une autre, quelle est la responsabilité du propriétaire ?
Les obligations du propriétaire :
Delet.
Neguer - une sorte de verrou pour fermer la porte de l'intérieur.
Manoul - une serrure pour fermer la porte de l'extérieur.
Toute autre infrastructure dont la réalisation est réservée à un professionnel, ce qui relève de l'acte d'un artisan.
La Gémara cite d'autres exemples, comme des fenêtres défectueuses. En revanche, les réparations qui ne nécessitent pas l'intervention d'un expert incombent au locataire. Ainsi, par exemple, on avait coutume de crépir les toits chaque année pour s'assurer de leur étanchéité - un travail qui ne requiert aucune compétence particulière, et que le locataire était donc censé effectuer lui-même.
La divergence d'opinion entre le Rema et le Gra :
Le Rema : Il s'agit d'une obligation ponctuelle. Le propriétaire remet au locataire un appartement en bon état, et dès lors, l'entretien incombe au locataire ; si les serrures ne fonctionnent plus, il doit les réparer lui-même.
Le Gra : Ces éléments de base qui requièrent l'intervention d'un artisan restent à la charge du propriétaire. Par conséquent, à tout moment pendant la durée du bail, le propriétaire sera tenu de réparer les serrures et autres éléments similaires, ainsi que tout travail nécessitant une qualification particulière - plomberie, électricité, etc.
Il convient de noter qu'en pratique, la Halakha dépend de la coutume locale et de la loi en vigueur à cet endroit, qui prévalent sur la règle de la Michna en toute circonstance.
La cour commune :
Ici, la Michna entame une nouvelle partie. L'urbanisme de l'époque voulait que devant les appartements s'étende un espace commun appelé cour - une sorte de cour avant partagée par tous les locataires. C'est là qu'on cuisinait, et c'est là que se trouvaient les foyers et les fours ; c'est également là que s'effectuaient les autres travaux, et toute réparation ou préparation se déroulait en fait dans cette cour commune à l'avant. Il ressort de la Michna que la cour était souvent accessible même aux passants.
La question qui se pose est la suivante : lorsqu'un propriétaire loue un appartement et n'inclut pas dans le bail la propriété de la cour avant, quel est le statut de cette cour ? Il est évident que le locataire a le droit de l'utiliser : tout d'abord, il doit la traverser pour accéder à son appartement ; de plus, il s'avère qu'il est également autorisé à l'utiliser pour ses autres besoins extérieurs, comme cuisiner et cuire, et il aura donc accès au four et aux foyers, qui sont ses propres installations. Cependant, le reste de l'espace ne lui appartient pas, il reste la propriété du propriétaire.
De ce fait, la Michna établit la règle suivante : si un tiers fait passer des animaux par la cour, et que ces animaux laissent derrière eux du fumier - à qui appartient le droit de l'utiliser comme engrais ? La réponse : au propriétaire et non au locataire. Il ne s'agit pas du fumier produit par les propres animaux du locataire, car ce dernier ne renonce pas à ses droits sur son fumier et peut le garder pour lui ; mais pour d'autres personnes traversant la cour avec leurs animaux, on peut supposer avec certitude que toute saleté laissée derrière a été abandonnée, et c'est donc le propriétaire qui l'acquiert.
Ve'ein lasokher éla hayotséim min hatanour oumin hakirayim bilvad - le droit du locataire se limite à ce qui provient du four et des foyers. En supposant qu'un four et des foyers se trouvent dans la cour, ils sont destinés à l'usage du locataire, et à l'époque de la Michna, il était admis qu'il y possédait une sorte de droit privé.
Par conséquent, si un tiers quelconque a utilisé le four ou la cuisinière et qu'il reste des cendres au fond - et que ces cendres sont utiles comme engrais - à qui en revient le droit ? Au locataire. Puisque ce sont son four et sa cuisinière, dans des circonstances normales, les cendres appartiennent au locataire et non au propriétaire.
Ici aussi, tout cela est dit en supposant qu'il n'y a pas de coutume prédominante selon le temps et le lieu. Bien entendu, de nos jours, les choses se déroulent de manière très différente, et il est donc difficile de déterminer ce que la Halakha décide à ce sujet dans l'absolu.