Baba Metsia, chapitre 8, michna 6. La michna ouvre ici un nouveau sujet qui va nous accompagner tout au long du reste du traité : bien que nous traitions encore des lois monétaires, à partir de maintenant nous nous tournons vers les lois relatives aux terrains. Nous verrons ici le point de rencontre entre les deux : les conditions monétaires touchant aux terrains, dont traite plus ou moins la suite du chapitre : les lois des locataires et des bailleurs, ainsi que les droits de chacun d'eux.
Premier cas : "Hamaskir bayit lachavero" - une personne qui loue une maison ou un appartement à son prochain, alors qu'il n'y a entre eux aucun contrat de location et qu'aucune date de fin de location n'a été fixée, le locataire habitant les lieux sans limite de temps. La question est de savoir combien de temps à l'avance il faut donner un préavis : quand le bailleur est-il en droit d'expulser le locataire, et inversement, quand le locataire est-il en droit de quitter l'appartement, de cesser de payer le loyer et de laisser au bailleur le soin de trouver un nouveau locataire.
Deux lois d'ordre rabbinique déterminent cela :
Un préavis de trente jours : on n'expulse pas une personne de son logement sans un avertissement de trente jours à l'avance, car cela ne serait pas équitable, et il faut lui permettre de trouver un nouveau lieu d'habitation.
L'interdiction d'expulser en saison des pluies : pendant les mois d'hiver, on n'expulse pas du tout le locataire, parce que le froid et l'humidité le mettent en danger et qu'il n'a nulle part où aller.
Ces deux lois ne s'appliquent précisément que lorsque aucune date de fin n'a été fixée. S'il existe un contrat déterminant la durée de la location, c'est le contrat qui détermine quand la location prend fin et quand le bailleur est en droit d'exiger que le locataire quitte les lieux, et inversement. Et si une date précise a été fixée dans le contrat, peu importe qu'il neige dehors ce jour-là : le locataire savait à l'avance, au moment où il a pris l'appartement, que ce soit un mois auparavant ou une année, qu'il lui faudrait trouver un nouveau lieu d'habitation à la date convenue, et à partir de là c'est sa propre responsabilité.
Et quels sont les délais qu'a fixés la michna :
"Bimot haguechamim eno yachol lehotsio, min hechag vead haPessa'h" - en saison des pluies, le bailleur ne peut pas du tout faire sortir le locataire, et celui-ci a le droit de rester tout au long de l'hiver. Cette saison commence à la fête, c'est-à-dire Souccot, et se poursuit jusqu'à Pessa'h.
"Ouvimot ha'hama - chelochim yom" - pendant la saison qui n'est pas pluvieuse, de Pessa'h à Souccot, un avertissement de trente jours à l'avance suffit. Il en ressort que celui qui souhaite faire sortir un locataire à l'approche de l'hiver doit l'avertir trente jours avant l'hiver, et le dernier délai pour cela est trente jours avant Souccot : puisque Souccot tombe le 15 Tichri, le dernier délai est le 15 Eloul. Et une fois l'hiver lui-même arrivé, le bailleur ne peut plus rien faire.
"Ouvakerakim, e'had yemot ha'hama ve'had yemot haguechamim - cheneim assar 'hodech" - dans les grandes villes entourées de murailles, où l'offre est limitée, la demande énorme et où il est difficile de trouver un nouveau lieu d'habitation, il n'y a pas de différence entre l'été et l'hiver, et dans les deux cas un avertissement de douze mois à l'avance est requis.
Ces délais - trente jours en saison sèche et une interdiction absolue en saison des pluies dans les villages, et douze mois dans les grandes villes tout au long de l'année - s'appliquent dans les deux sens. Un locataire habitant une grande ville et souhaitant partir doit lui aussi donner à son bailleur un avertissement de douze mois ; de même, le locataire n'est pas en droit de partir au milieu de l'hiver, car le bailleur ne peut pas trouver un locataire de remplacement en cette saison, et cela ne serait pas équitable.
Et il faut le souligner à nouveau : tout cela est caduc lorsqu'il existe un accord fixant la date de fin de la location, de même que lorsqu'il existe dans la société des normes générales réglant ces questions, car elles l'emportent sur la loi de la michna. La michna parle d'un endroit où il n'existe pas de coutume locale, et ce n'est que là que s'appliquent ces règles.
La location de magasins - l'immobilier commercial :
La michna poursuit et traite de la location de magasins et de surfaces commerciales : "E'had ayarot ve'had kerakim - cheneim assar 'hodech". Il n'y a pas de différence entre les villages, qui sont de petites localités, et les grandes villes : dans les deux cas un avertissement de douze mois à l'avance est requis, et dans les deux sens - que le bailleur souhaite faire sortir le locataire, ou que le locataire souhaite déplacer son magasin ailleurs.
Et la raison pour laquelle le délai est ici plus long : les commerçants vendent généralement à crédit et tiennent un compte ouvert avec leurs clients. La crainte est que si le commerce déménage sans avertissement suffisant, le client revienne et ne trouve pas le prêteur, c'est-à-dire le commerçant, de sorte que ce dernier perde son argent qui ne lui sera pas remboursé intégralement. C'est pourquoi douze mois sont requis, afin de retarder le déménagement, de s'assurer que tous comprennent la situation, et d'ici là il pourra recouvrer son argent en totalité.
"Rabban Chimon ben Gamliel omer : 'hanout chel na'htomim vechel tsava'im - chaloch chanim" - selon lui, certains commerces, comme les boulangeries et les teintureries, ont besoin de trois ans. Deux explications ont ete donnees a cette raison :
Certains ont compris que ces commerces accordent un credit important, et qu'ils ont donc besoin d'un delai plus long.
Le Meiri trouve cette explication difficile, et propose qu'il s'agit d'ateliers necessitant un vaste espace pour leur grand equipement (les grands fours et objets semblables) ainsi qu'un approvisionnement en eau abondant. C'est pourquoi il est difficile de leur trouver un nouvel emplacement, et un preavis de trois ans est donc requis.
Sur le plan de la halakha : le Bartenoura, a la suite du Rambam dans son Commentaire des Michnayot, tranche comme Rabban Chimon ben Gamliel, a savoir que ces endroits recoivent effectivement un preavis de trois ans. Cependant, dans le Michne Torah lui-meme, le Rambam ne le mentionne pas du tout, mais fixe douze mois de maniere generale. Il semble donc que le Rambam se soit retracte, et que la halakha en pratique soit conforme a ses propos dans le Michne Torah : un preavis de douze mois.
En resume : cette Michna ouvre le traitement des lois relatives aux biens fonciers, et enseigne quel preavis est requis dans une location dont la duree n'a pas ete fixee : pour les maisons, trente jours durant la saison seche, et durant la saison des pluies on n'expulse pas du tout, et dans les grandes villes douze mois toute l'annee ; pour les boutiques, douze mois aussi bien dans les petites villes que dans les grandes villes, en raison du credit accorde aux clients, et selon Rabban Chimon ben Gamliel trois ans pour les boulangers et les teinturiers. Tout ceci repose sur l'hypothese qu'il n'existe ni accord ni lois superieures reglementant le commerce en ce lieu, et il est clair que de nos jours, au 21e siecle, ce n'est pas le cas ; par consequent, la halakha en pratique sera determinee selon les lois et les usages locaux.