La michnah 3 du dixième chapitre du traité Bava Metsia est le dernier cas de la série sur les lois de la maison et de l'étage. Nous revenons ici à la situation où le bâtiment appartient à deux propriétaires distincts : l'un au rez-de-chaussée et l'autre à l'étage qui se trouve au-dessus (l'aliyah). Le bâtiment s'est effondré, et le propriétaire de la maison au rez-de-chaussée ne souhaite pas le reconstruire. Le propriétaire de l'étage se retrouve bloqué, car il ne peut pas construire son appartement tant qu'il n'y a rien sur quoi le faire reposer. Comment, alors, sortir de cette impasse ?
Les mots de la Michnah :
"Habait veha'aliyah chel chenayim chenaphelu" - Un appartement à deux étages appartenant à deux personnes distinctes, dont la structure s'est effondrée.
"Amar baal ha'aliyah levaal habait livnot, vehou eino rotseh livnot" - Le propriétaire du deuxième étage exige du propriétaire du premier de reconstruire sa partie, et ce dernier refuse.
"Harei baal ha'aliyah boneh et habait vedar betokho ad cheyiten lo et yetsiotav" - Le propriétaire de l'étage reconstruit lui-même l'appartement du rez-de-chaussée et y habite, jusqu'à ce que le propriétaire de la maison lui rembourse la totalité de ses dépenses. Ensuite, il pourra continuer et construire le deuxième étage.
La discussion entre Tanna Kamma et Rabbi Yehoudah - 'Zeh neheneh vezeh lo chaser' :
Rabbi Yehoudah n'est pas d'accord, et son opposition repose sur une question fondamentale que l'on retrouve ailleurs dans le Shass : 'Zeh neheneh vezeh lo chaser' (l'un en tire profit et l'autre ne perd rien). Lorsqu'une personne tire profit de son prochain, sans causer à ce dernier la moindre perte, le bénéficiaire doit-il payer ? Par exemple, une personne qui entre dans la maison de son ami, dort dans sa cave à son insu et repart - doit-elle payer un loyer, alors que le propriétaire n'a absolument rien perdu ?
Venons-en à notre cas : le propriétaire de l'étage a emménagé dans l'appartement du propriétaire du bas. Devra-t-il payer un loyer de façon rétroactive après avoir été remboursé de ses dépenses ? Certes, c'est lui qui a supporté le coût de la construction, mais dès lors qu'il a été intégralement remboursé (et la Michnah ne prend pas en compte la valeur temporelle de l'argent), il rentre dans ses frais et a concrètement profité du fait d'habiter dans l'appartement de son prochain.
Tout dépend, par conséquent, du degré de profit : si le propriétaire de l'étage n'avait aucun autre endroit où habiter, il a alors profité de l'appartement de son prochain, tandis que le propriétaire du bas - qui ne voulait pas construire à l'origine - n'a rien perdu. C'est exactement le cas de 'Zeh neheneh vezeh lo chaser' : selon Rabbi Yehoudah, il doit payer, et selon Tanna Kamma, il en est dispensé.
L'opinion de Rabbi Yehoudah :
Face à cette crainte, Rabbi Yehoudah adopte une autre position : si le propriétaire de l'étage vient reconstruire le bâtiment, il doit construire les deux étages à ses frais. Une fois cela fait, il est autorisé à descendre habiter précisément à l'étage inférieur, pour faire pression sur le propriétaire et lui dire : je reste dans ta maison jusqu'à ce que tu me rembourses mes frais. Et puisqu'il a également construit l'étage et qu'il aurait tout aussi bien pu y habiter, il ne tire aucun profit réel de l'appartement inférieur - sa présence là-bas n'est qu'un moyen de pression. C'est pourquoi, lorsqu'il récupérera son argent, il ne sera tenu de payer aucun loyer.
Ainsi lisons-nous dans la Michnah :
"Omer af zeh hadar betokh chel chavero tsarikh leha'alot lo sakhar" - Celui qui habitait auparavant en haut et qui est passé habiter en bas, devra, lorsqu'il sera remboursé de ses frais, payer un loyer pour le profit tiré du logement gratuit.
"Baal ha'aliyah boneh et habait ve'oseh aliyah umekareh et ha'aliyah" - C'est la ligne de conduite appropriée pour être exempté de loyer : construire à ses frais l'ensemble du bâtiment, avec ses deux étages.
"Veyochev babait ad cheyiten lo et yetsiotav" - Il peut alors résider à l'étage inférieur jusqu'à ce que ses dépenses lui soient remboursées, et une fois qu'il les reçoit, il ne doit aucun loyer, car il aurait tout aussi bien pu habiter dans l'étage qu'il a construit.
Bien que ce raisonnement ne soit pas simple ni évident, c'est l'opinion de Rabbi Yehoudah - et la Halakhah ne suit pas son avis.
La Halakha :
La Halakha a été tranchée selon l'avis du Tanna Kamma. De manière générale, le principe établi est que "l'un en tire profit et l'autre ne subit aucune perte" (Zeh néhéné vézé lo 'hasser) - il est exempté. Cependant, ce n'est qu'une première étape, car il existe une règle supplémentaire : si une perte, même minime, est causée à l'autre, c'est-à-dire qu'il y a une légère perte, celui qui en profite doit payer. À première vue, ce principe devrait s'appliquer à notre Michna, car le propriétaire de l'étage supérieur risque d'user l'appartement et d'en diminuer la valeur, par exemple en noircissant les murs à cause de la cuisson et autres détériorations similaires.
En pratique, le Choul'han Aroukh tranche ici aussi selon le Tanna Kamma, pour la raison que la responsabilité du propriétaire de la maison d'en bas, en tant que copropriétaire du bâtiment, était de reconstruire son appartement du rez-de-chaussée pour le propriétaire de l'étage supérieur. C'est pourquoi le propriétaire de l'étage supérieur a le droit d'y entrer et d'y habiter sans aucune crainte, et même s'il cause une certaine usure dans l'appartement et qu'il s'avère que son prochain subit une légère perte - il n'est pas tenu de le dédommager.
En résumé : Dans cette Michna, nous avons appris que le propriétaire de l'étage supérieur est autorisé à reconstruire lui-même l'appartement du rez-de-chaussée et à y habiter jusqu'à ce que ses frais lui soient remboursés. Le Tanna Kamma et Rabbi Yéhouda sont en désaccord sur ce point concernant le principe de "l'un en tire profit et l'autre ne subit aucune perte" : selon Rabbi Yéhouda, il doit reconstruire les deux étages, et seulement alors il sera exempté de payer un loyer ; tandis que selon le Tanna Kamma, dont l'avis est retenu pour la Halakha, il est exempté du loyer, car la responsabilité de la construction de l'étage inférieur incombe dès le départ à son propriétaire.