Bava Metziá, Perek 8, Mishnah 6. La Mishnah introduce aquí un tema nuevo que nos acompañará durante el resto del tratado: aunque seguimos ocupándonos de leyes monetarias, de aquí en adelante nos dirigimos hacia las leyes de bienes raíces. Aquí veremos el punto de encuentro entre ambos - condiciones monetarias relacionadas con bienes raíces, y de esto trata más o menos el resto del capítulo: las leyes de inquilinos y arrendadores, y los derechos de cada uno de ellos.
El primer caso: Hamaskir bayit lachavero - Una persona que alquila una casa o apartamento a su compañero, cuando no hay un contrato de alquiler entre ellos y no se fijó una fecha en la que termina el alquiler, y el inquilino vive en el lugar por tiempo indefinido. La pregunta es con cuánto tiempo de anticipación se debe avisar: cuándo puede el arrendador desalojar al inquilino, y por otro lado, cuándo puede el inquilino dejar el apartamento, cesar el pago del alquiler y dejar que el arrendador busque un nuevo inquilino.
Dos leyes de los Sabios determinan esto:
Aviso previo de treinta días: No se desaloja a una persona de su vivienda sin una advertencia previa de treinta días, ya que no es justo, y se le debe permitir encontrar un nuevo lugar para vivir.
Prohibición de desalojo en la temporada de lluvias: En los meses de invierno no se desaloja al inquilino en absoluto, porque el frío y la humedad lo ponen en peligro y no tiene a dónde ir.
Estas dos leyes se aplican específicamente cuando no se ha fijado una fecha de finalización. Si existe un contrato que estipula el tiempo de alquiler, el contrato es el que determina cuándo termina el alquiler y cuándo puede el arrendador exigir el desalojo del inquilino, y viceversa. Y si se fijó una fecha específica en el contrato, no importa que esté nevando afuera ese día: el inquilino sabía de antemano, en el momento en que alquiló el apartamento - ya sea un mes antes o un año antes - que debía encontrar un nuevo lugar para vivir en la fecha indicada, y de ahí en adelante es su propia responsabilidad.
Y cuáles son las medidas de tiempo que estableció la Mishnah:
Bimot hageshamim eino yachol lehotzió, min hechag vead hapesach - En la temporada de lluvias el arrendador no puede desalojar al inquilino en absoluto, y este tiene derecho a quedarse durante todo el invierno. Esta temporada comienza desde la festividad, que es la festividad de Sucot, y continúa hasta Pesaj.
Uvimot hachamah - shloshim yom - En la temporada que no es lluviosa, de Pesaj a Sucot, es suficiente con un aviso previo de treinta días. Resulta que quien desea desalojar a un inquilino de cara al invierno debe advertirle treinta días antes del invierno, y la fecha límite para ello es treinta días antes de Sucot: dado que Sucot cae el 15 de Tishrei, la fecha límite es el 15 de Elul. Y una vez que ha llegado el invierno en sí, el arrendador ya no puede hacer nada al respecto.
Uvakrachim, echad yemot hachamah veechad yemot hageshamim - shneim asar chodesh - En las grandes ciudades amuralladas, donde la oferta es limitada, la demanda es enorme y es difícil encontrar un nuevo lugar para vivir, no hay diferencia entre el verano y el invierno, y en ambos casos se requiere un aviso previo de doce meses.
Estos períodos de tiempo - treinta días en la temporada de verano y prohibición absoluta en la temporada de lluvias en los pueblos, y doce meses en las grandes ciudades durante todo el año - son válidos en ambas direcciones. Un inquilino que vive en una gran ciudad y desea irse, también está obligado a darle a su arrendador un aviso previo de doce meses; y de la misma manera, el inquilino no tiene derecho a irse a mitad del invierno, ya que el arrendador no puede encontrar un inquilino de reemplazo en esta temporada, y no es justo.
Y debemos volver a enfatizar: todo esto queda anulado cuando existe un acuerdo que establece la fecha de finalización del alquiler, así como cuando existen normas generales en la sociedad que regulan estos asuntos - ya que estas prevalecen sobre la ley de la Mishnah. La Mishnah habla de un lugar donde no hay una costumbre local, y solo allí se aplican estas reglas.
Alquiler de tiendas - bienes raíces comerciales:
La Mishnah continúa y analiza el alquiler de tiendas y espacios comerciales: Echad ayarot veechad krachim - shneim asar chodesh - No hay diferencia entre los pueblos, que son asentamientos pequeños, y las metrópolis, que son ciudades grandes: en ambos casos se requiere un aviso previo de doce meses, y en ambas direcciones - tanto cuando el arrendador desea desalojar al inquilino, como cuando el inquilino desea trasladar su tienda a otro lugar.
Y la razón por la cual el tiempo aquí es más largo: los dueños de negocios generalmente venden a crédito, y mantienen una cuenta abierta con sus clientes. El temor es que si el negocio traslada su ubicación sin suficiente aviso, el cliente regresará y no encontrará al prestamista - es decir, al dueño del negocio - y el dueño del negocio terminaría perdiendo su dinero que no se le pagaría en su totalidad. Por lo tanto, se requieren doce meses, para posponer la mudanza, asegurar que todos entiendan la situación, y mientras tanto pueda cobrar su dinero en su totalidad.
"Rabban Shimon ben Gamliel omer: chanut shel nachtumim veshel tzava'im - shalosh shanim" - según su opinión, ciertos negocios, como panaderías y tintorerías, necesitan tres años. Y sobre el motivo de esto, se han dado dos explicaciones:
Hay quienes aprenden que estos también son negocios que otorgan mucho crédito, y por lo tanto necesitan un plazo mayor.
El Meiri tiene dificultades con esta explicación, y sugiere que se trata de industrias que requieren de un espacio amplio para sus equipos de gran tamaño - los hornos grandes y cosas por el estilo - así como también un suministro de agua abundante. Por este motivo es difícil encontrarles un nuevo lugar, y por eso se requiere un aviso previo de tres años.
En cuanto a la Halajá: el Bartenura, siguiendo al Rambam en su comentario a la Mishná, dictamina como Rabban Shimon ben Gamliel, que estos lugares efectivamente reciben un aviso previo de tres años. Sin embargo, en el propio Mishné Torá, el Rambam no menciona esto en absoluto, sino que establece doce meses de manera general. Parece entonces que el Rambam se retractó, y la Halajá en la práctica es según sus palabras en el Mishné Torá - un aviso previo de doce meses.
En conclusión: esta Mishná inicia el tratamiento de las leyes de bienes raíces, y nos enseña cuánto aviso previo se requiere en un alquiler al que no se le fijó un plazo: en casas - treinta días durante el verano, y en la temporada de lluvias no se desaloja en absoluto, y en las grandes ciudades, doce meses durante todo el año; y en tiendas - doce meses, tanto en pueblos como en grandes ciudades, debido al crédito otorgado a los clientes, y según Rabban Shimon ben Gamliel, tres años para panaderos y tintoreros. Todo lo dicho se basa en la premisa de que no hay un acuerdo y no existen leyes prevalecientes que regulen el comercio en el lugar, y es evidente que en nuestros días, en el siglo XXI, esta no es la situación; por lo tanto, la Halajá en la práctica se determinará de acuerdo con las leyes y costumbres locales.